目次

はじめに　空いた実家は、きれいに片付けて、そのまま貸しなさい

第１章　なぜ実家で悩んだり不安を感じたりするのか？

１．遠くて行きにくいのが最大の理由
●実家を離れて数十年……
●維持管理に手間がかかる
●モノがたくさんあることも大きな理由
●相続時の共有がきっかけになることも
実家再生の事例紹介１
　　思い出深い実家は扇風機とエアコンで湿度管理中 まずは具体的な数字を把握するところから
２．意外に邪魔をしているマインドブロック
●忙しいと過去を振り返る余裕がない
●専門的なことがわからず立ち止まってしまう
●売ったり貸したりできないという思い込み

第２章　知られざる空き家の実態とリスク

１．年々増え続けている空き家
●全国に約850万戸、約７戸に１戸は空き家
●増え続けているのは「誰も住まなくなった実家」
●誰も住まなくなった実家で多いのは「相続した昭和の木造戸建て」
２．年々厳しくなる空き家への風当たり
●国では空き家の増加を厳しく抑制する方針
●周囲に著しい悪影響を及ぼすものを「特定空家等」に指定
●新たに設けられた「管理不全空家」
３．空き家についてまわる数々のリスク
●放置すればするほど高まるリスク
●建物の価値が低下するリスク
●固定資産税等の額が最大６倍になるリスク
●万が一の際の損害賠償リスク
●相続を巡るトラブルなどのリスク
●相続登記をしないと過料が科されることも
●一定の条件を満たせば手放すことも可能

第３章 「貸すか売るか自分で使うか」、判断の分かれ目はどこ？

１．実家の扱いにはいくつかの選択肢がある
●あまりに「売り」一択の風潮
●リフォームの見積もりが高すぎる
●売却には税金の優遇措置があるが、使いにくい
●選択肢は大きく分けて５つ
●お勧めなのは「家の中を片付けて貸す」こと
２．パターン別に考える実家再生
●空き家の条件別に考える
●「売る」か「貸す」かは、地元の不動産会社の意見も参考に
●売却と賃貸ではターゲットの層が違う
●貸せる物件、貸せない物件の分かれ目

第４章　なぜ「そのまま貸す」ことが、お勧めなのか？

１．誰も住まなくなった実家の再生を難しくとらえない
●社会的な意味での再生が大事
●リフォームにこだわらない
●建物の耐震性について
●昭和の木造戸建てをどう考えるか
２. 「そのまま借りたい」人はたくさんいる
●需要と供給のミスマッチ
●日本の賃貸市場で戸建ては希少
●集合住宅から戸建てへ移りたいという人は多い
●最新の設備は必要ない
●都市部と比べて賃料もそれほど低くはない
３. 「そのまま貸す」から低リスク高リターンになる
●未来につながる宝の山
●岡山の実家再生のリターンは150％

第５章　最初の一歩は費用をかけずに片付けることから

１．意外に重要な気持ちの問題
●実家の片付けにはコツがある
●気持ちの整理をつけるのが先決
●私が経験した岡山の実家のケース
●自分のルーツを振り返る
●仏壇と位牌の扱いについて
●お墓はどうする？
実家再生の事例紹介２
　　空き家になっている親の実家再生は子世代がリードしたほうがうまくいく
２．片付け業者の賢い選定法
●遺品整理業者が有力な選択肢
●買い取って転売するから安くなる
遺品整理の事例紹介
　　新しい業界で参入企業も急増中 信頼できるかどうかは口コミなどでチェック
３．リフォームよりもハウスクリーニングを
●リフォームは自分の好みで判断しないこと
●必要最低限のリフォームを行うことも

第６章　入居者の募集から契約までこうすれば大丈夫

１．相場を調べるのは簡単
●㎡単価で比較するのがポイント
●地元の複数の不動産会社に聞く
●店舗用では難しく居住用で契約
●地元の業者からは冷ややかに見られたが……
２．仲介会社との付き合い方
●最低５社以上に声をかける
●現地に目立つ看板を出してもらう
３．募集条件はなるべく緩やかに
●賃料設定の考え方
●年齢、国籍にはこだわらずペットやリフォームもOKに
●山林なども看板を出してみる
４．賃貸借契約で注意すべきポイント
●賃貸借契約も遠隔でOK
●家賃保証会社をつけるのはマスト
●いずれ売却する予定なら定期借家で

第７章　入居者が決まった後、大家としてやることはこれだけ

１．メインは毎月の入金チェック
●大家として行う主な業務
●管理会社に任せるか自主管理にするか
２．確定申告して初めて不動産投資がわかる
●税金の理解が不可欠
●確定申告とは何か

第８章 「実家を片付けて貸し出す」ことが、不動産投資の入り口になる

１．実家再生は不動産投資の練習台
●あと５万円、10万円あればうれしいという人へ
●不動産投資の鍵を握るレバレッジ
●実家の再生は〝下駄を履いた〟状態
２．実家は共同担保として役に立つ
●共同担保とは何か？
●共同担保としての評価はケース・バイ・ケース
３．地元金融機関での信用を積み重ねる
●賃料は地元の銀行口座に入金する
●タイミングを見てまとまった資金を移す
４．狙いを絞って資産拡大サイクルへ
●地域が変化する流れとともに
●築古のアパートを建て替えて利回り12％
●これからは東京ではなく、むしろ地方を狙う
●「不動産投資ABCの法則」
実家再生の事例紹介３
　　人気観光地などエリアによっては、まとまった費用をかけリフォームしたほうが収益性アップも

おわりに　増え続けている空き家は「負債」ではなく「資産」です

著者

吉原泰典（よしはら・やすのり）
不動産投資家・空き家再生コンサルタント
1988年同志社大学卒、日本電信電話株式会社（当時）入社。その後、NTT西日本において営業部長としてフレッツ光回線の普及に尽力したほか、労組本部役員としてIT情報通信政策に深く関わった。29年間勤務した後、51歳で同社を退職し独立起業。NTT時代に培った多岐にわたる知見を活かし、ビジネスオーナーとして活動中。
不動産投資家としては、リーマンショック前に海外不動産投資からスタート。その後、国内不動産に活動のベースを移し、現在は首都圏を中心に数多くの新築、中古の一棟マンション等を保有。不動産投資のセミナー講師としても人気を博す。
自らの体験から「空いた実家」をそのまま貸すことが、増え続ける空き家問題の有力な解決策になると確信。これまで培った豊富な不動産投資の経験・ノウハウをベースに、「空いた実家」を再生活用するための正しい情報と実践的なテクニックを本書で体系化した。