目次

はじめに

第１章　不動産投資の基本を知る

１　不動産投資の長所と短所（ほかの投資との比較）
　　投資の基礎用語
　　選択肢①　何もしない
　　選択肢②　預貯金
　　選択肢③　個人向け国債（地方債）
　　選択肢④　投資信託
　　選択肢⑤　不動産投資信託（リート）
　　選択肢⑥　株
　　選択肢⑦　FX
　　選択肢⑧　不動産

２　不動産投資（不動産経営）のリスク
　　リスク①　空室
　　リスク②　金利上昇
　　リスク③　修繕・災害
　　リスク④　不動産市場が不透明
　　リスク⑤　家賃下落・不動産価格下落
　　リスク⑥　まとめ

３　属性
　　属性①　性別
　　属性②　国籍
　　属性③　出身地・居住地
　　属性④　学歴
　　属性⑤　家族構成
　　属性⑥　健康・年齢
　　属性⑦　職業
　　属性⑧　持ち家
　　属性⑨　その他

４　向いている性格・性質
　　向いている性質①　不動産が好きなこと
　　向いている性質②　慎重さと決断力と行動力
　　向いている性質③　人間力
　　向いている性質④　客観性
　　向いている性質⑤　粘り強さ、情熱、楽天的、自信
　　向いている性質⑥　誠実さ
　　向いている性質⑦　記憶力
　　向いている性質⑧　計画性

５　まず準備するべきこと
　　準備①　家族の同意
　　準備②　職場対策
　　準備③　運転免許証と車
　　準備④　印鑑証明書、マイナンバー、名刺

６　不動産経営の目標の設定（リタイア、セミリタイア、勤め続ける ── 何をしたいか）
　　収入の足しにしたい場合
　　リタイアしたい場合

７　立地（都会ではなく、地方都市を対象とする）
　　注目は地方都市
　　地方でのデメリット

８　購入物件の目標を立てる（人口50万人くらいまでの地方都市で一棟物を目指す）
　　どのくらいの地方都市がいいのか
　　地方の金融機関事情
　　居住用かテナント用か
　　自分の能力に合った規模を決めて探す
　　まとめ

第２章　とにかく物件を探してみる

１　とくに１棟目が大事 ── 物件の構造と特徴
　　減価償却と法定耐用年数
　　構造別の法定耐用年数と減価償却の特徴
　　物件の構造

２　物件の種類（新築区分、中古区分、戸建、一棟物）
　　新築区分マンション
　　中古区分マンション
　　戸建
　　新築アパート・マンション
　　中古アパート・マンション
　　まとめ

３　物件情報の見方（基本的な情報の見方、とくに注目・注意するポイント）
　　物件の概要が分かるマイソク
　　所在地
　　土地面積・地目
　　建物
　　価格
　　用途地域
　　建蔽率・容積率
　　接道
　　私道・私道負担
　　給排水・ガス
　　国土利用計画法届出
　　「仲介」「売主」「代理」の記載
　　媒介契約

４　収益物件に特有の項目
　　間取り図
　　部屋数（戸数）
　　単身者向け物件の場合
　　ファミリー向け物件の場合
　　駐車場台数
　　家賃
　　入居状況
　　利回り
　　マイソクの日付
　　「その他」欄
　　そのほかのポイント

５　インターネットで探してみる
　　相場観を身につける
　　たまに掘り出し物がある

６　不動産屋を訪問する
　　遠方の不動産屋でも必ず会う
　　不動産屋の実力
　　不動産屋の信頼
　　不動産屋が自分に合うかどうか
　　どうやって不動産屋と知り合うか
　　どうやって金融機関と知り合うか
　　不動産屋にも金融機関にもつながりがない場合

７　不動産屋の種類
　　売買専門かどうか
　　大手不動産屋か中小不動産屋か
　　自社物件を持っているか（買うか）、買取・転売をするか
　　地元の不動産屋か県外の不動産屋か

８　不動産屋との付き合い方
　　電話が前提
　　時間厳守
　　服装・身なり
　　話し方
　　店の外観・店内
　　実質的内容
　　そのほかの注意点
　　不動産屋・担当者の良し悪し

９　物件情報をもらえるようになるには
　　アピールと早めの対応が大事
　　あまり細かく言わない
　　せかさない、責めない
　　仲介手数料の交渉をしない
　　情報が入ってきたルートを守り、筋を通す

10　競売（公売）・任意売却について
　　競売の基礎知識
　　任意売却の基礎知識

第３章　物件を６つの視点でチェックする

１　物件を必ず細かくチェックする
　　登記
　　図面関係
　　固定資産公課証明書
　　レントロール
　　修繕履歴、塗装、防水、各部屋別のリフォーム履歴、設備の設置・修理などの履歴

２　屋内のチェックポイント
　　物件を見に行くときの注意点

３　建物、屋外のチェックポイント

４　周辺状況のチェックポイント
　　実際に自分の目で見て回る

５　調査方法
　　聞き込みはしないほうがいい
　　調査の注意点

６　完璧な物件はない！　合格ラインはここ
　　空室についての判断
　　最終判断

第４章　シミュレーションで成功・失敗を見抜く

１　不動産の収入・所得と支出・経費の考え方
　　利回りとは
　　経費、費用、資産
　　購入時諸費用
　　年間諸費用
　　実質利回りのまとめ

２　収支表をつくってみよう
　　不動産における「収入」「所得」の考え方
　　不動産所得（課税所得）の推移
　　キャッシュフローとは
　　課税所得とキャッシュフローの違い
　　利回りの重要性
　　返済比率
　　借入償還余裕率
　　シミュレーション

３　甘い見通しは厳禁！　厳しい条件で考える
　　成功するプラン、失敗するプラン
　　出口戦略も考えておく

第５章　売値よりも安く買ってリスクを下げる

１　不動産の価格
　　物件を割安で買うのがリスク対策
　　比準価格
　　積算価格
　　収益価格
　　結局「利回り」と同じ意味
　　まとめ

２　買付を入れる
　　買付証明書と指値
　　買主側の不動産屋が売主から売却を依頼された元付け業者の場合
　　買主側の不動産屋が元付け業者ではない場合
　　売主段階
　　買付証明書を受け取ってもらえたら

３　売買契約をする
　　売買契約の時期
　　売買契約書、重要事項説明書
　　売買契約書の個別の項目
　　重要事項説明書の個別の項目
　　まとめ
　　売主が宅建業者（宅地建物取引業者）である場合
　　一般的な注意点

第６章　金融機関を味方につける

１　金融機関ごとの特徴
　　都市銀行、メガバンク
　　地方銀行
　　信用金庫、信用組合
　　ノンバンク
　　JA（農協）
　　生命保険会社
　　日本政策金融公庫
　　商工組合中央金庫（商工中金）
　　まとめ

２　年収と自己資金はどのくらい必要か
　　年収
　　自己資金とは
　　一般的な目安
　　金融機関はどう見るか
　　実体験の紹介

３　支店を味方につけよう
　　訪問時に注意すること
　　支店、担当者について

4　本部の動向を意識する
　　たまに顔を出して様子を探る

5　金融機関同士を競争させよう
　　複数の金融機関へのアプローチ
　　拡大のためには必須

6　融資申し込みのポイント
　　申し込み
　　事前審査 ── 本人と連帯保証人
　　事前審査 ── 物件
　　本審査
　　本審査終了

７　決済までの準備
　　売主への連絡
　　金融機関関係
　　火災保険など
　　司法書士
　　売主
　　管理会社選定
　　決済までにしておくこと

８　決済時の心構え
　　決済日
　　決済直後の注意点
　　一括決済
　　決済までは全力をかける

９　買い損ねたとき
　　失敗した理由を分析する
　　どの段階か？
　　すべては経験

10　購入後の金融機関との関係
　　金利交渉
　　借り換え
　　ほかの金融機関からの融資
　　繰り上げ返済
　　追加融資
　　報告義務
　　家賃振り込み、記帳
　　「お願い」について
　　普段の付き合い方

第７章　お金をかけずに入居者を集める

１　状況を把握する
　　挨拶と各所への連絡
　　入居者について
　　物件について

２　管理会社を入れるメリット、デメリット
　　管理会社の必要性
　　管理会社の選定
　　まとめ

３　入居者募集
　　空室の問題点
　　媒介契約
　　優先順位
　　家賃設定
　　そのほかの金銭的条件
　　そのほかの条件
　　入居のときに考慮すること
　　新たな住宅セーフティネット制度
　　設備、仕様、セキュリティ
　　募集情報をチェック
　　実際の案内までにしておくこと
　　決まらない場合
　　入居者との賃貸借契約
　　サブリース

４　管理会社以外の不動産屋
　　管理会社以外の不動産屋への営業
　　管理会社の立場
　　営業に来られた不動産屋の立場
　　どうしても回りたい場合
　　ファックス、メール、ライン
　　まとめ

第８章　日常業務と管理

１　管理会社との普段の付き合い方
　　日常的なやりとり
　　建物管理
　　物件管理

２　トラブルの対処法
　　24時間対応が大事
　　滞納
　　入居者本人の問題
　　騒音
　　ゴミ関係
　　入居者からの要望にどう応えるか
　　トラブルのまとめ

３　退去
　　退去の原因
　　退去時の作業

４　修繕とリフォーム
　　リフォームするかクリーニングだけか
　　リフォームする判断
　　大規模修繕
　　どこまでやるか
　　経費か減価償却か

５　副収入について
　　看板、ポスター、アンテナ
　　太陽光発電
　　自動販売機
　　駐車場を別途貸す
　　ウイークリーマンション、マンスリーマンション、民泊
　　コインランドリー
　　トランクルーム
　　電気料金
　　まとめ

６　毎月、毎年の業務
　　毎月の業務
　　毎年、数年ごとの業務
　　経営分析

７　抑える場面、怒る場面
　　管理会社の変更
　　耐えがたきを耐える
　　粛々と進めること

第９章　節税と法人化を考える

１　開業時などの届け（個人の場合）
　　どこへ届け出ればいいのか

２　不動産と税
　　所得とは
　　不動産経営の経費
　　税と税率

３　申告方法と注意点
　　個人で申告するときのポイント
　　法人で申告するときのポイント
　　申告に誤りがあった場合や税務調査などでの指摘
　　そのほかの届け出

４　税理士など
　　個人と法人のポイント
　　税理士の選定
　　そのほかの「士」
　　トラブル時

５　法人化
　　個人の長所と短所
　　法人の長所と短所
　　節税
　　法人のつくり方
　　法人所有方式
　　一法人一物件スキーム
　　法人購入の実例

６　そのほかの節税について
　　共済による節税
　　保険による節税
　　消費税還付スキーム
　　節税のまとめ

７　経営状態
　　格付け
　　経営には波がある

８　相続対策
　　業務の整理
　　認知症など
　　財産についての相続対策
　　遺言など
　　相続放棄、限定承認
　　相続税を安くする
　　法人所有の場合
　　専門家とともに
　　後継者

第10章　不動産をどんどん増やしていく

１　次の物件を買うタイミングはいつか
　　１棟目を買った後
　　タイミング

２　物件探しでは情報戦が重要になってくる
　　不動産屋
　　金融機関、司法書士、税理士
　　選び方

３　金融機関をどう攻略するか
　　収益性と積算価値
　　所有物件を増やすことによる効果
　　金融機関の開拓
　　金融機関の審査
　　物件が増えたときの注意事項

４　ハッピーリタイアへの道
　　分かれ道
　　運命の物件
　　ハッピーリタイアのタイミング
　　ハッピーリタイアの報告
　　事務処理
　　「ハッピー」かどうか
　　不動産経営者としての個人や法人で買う

第11章　不動産を売って利益をあげる

１　売却の準備
　　売却の動機とタイミング
　　売却準備、連絡
　　準備書類

２　不動産屋とのやりとり
　　売却を依頼する不動産屋
　　媒介契約の種類
　　売却価格の決定
　　売買契約書、重要事項説明書
　　売買契約書の個別の項目
　　重要事項説明書
　　契約終了
　　買主が宅建業者（宅地建物取引業者）である場合
　　一般的な注意点

３　金融機関やそのほかとのやりとり
　　違約金
　　（根）抵当権抹消
　　そのほかへの連絡

４　決済前日と決済当日
　　前日までにすること
　　持参書類、持参物
　　決済
　　ローン完済

５　売却で発生する税金について
　　譲渡所得と買い換え特例
　　譲渡所得の税率
　　税額の計算
　　購入時の売買契約書
　　申告方法
　　消費税
　　売却後の手続き
　　信義、正々堂々

第12章　キャッシュフローで自由が広がる

１　働くこと、のんびりすることのバランスが大事
　　仕事だけが人生という時代は終わった
　　自由に生きるには資産と収入が必要
　　不動産経営はお金儲けだけではない
　　これからの人生、何を目指すか

２　社会との関わり方を考えよう
　　ハッピーリタイアとは？
　　ハッピーリタイアに必要なもの
　　それほど自由ではない
　　実例

３　人生において多くの選択肢を持とう
　　人生では「選択肢の多さ」が大事
　　幸せの形はさまざま

おわりに

著者

菅原吉祥（すがわら・きっしょう）
東京大学卒、東京大学大学院博士課程修了（博士号取得）。地方の大学で教鞭をとる傍ら、不動産投資を始める。不動産投資で安定収入を確保できたため、40代前半で大学教員を辞めてリタイア生活を謳歌する。しかし、リタイア生活は思ったほど面白くなく、現在は論文執筆や講演など、学者としての活動を行っている。８棟100室の不動産物件を所有（年間家賃収入約5000万円）。徹底的にデータを分析し、リスクを抑えた不動産投資を追求している。