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東大博士が書いた 石橋を叩いてでも成功したい人のための「不動産投資」大全

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東大博士が書いた 石橋を叩いてでも成功したい人のための「不動産投資」大全

書籍情報

  • 紙版
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  • 菅原 吉祥 著
  • 定価:3960円(本体3600円+税10%)
  • 発行年月:2021年09月
  • 判型/造本:A5並
  • 頁数:632
  • ISBN:9784478114292

内容紹介

「サラリーマンをしながら副収入を得たい、できればリタイアしたい」と考えている人に向けて書いた不動産投資の教科書です。不動産投資には不動産、金融、法律、集客、会計、税など多くの知識が必要です。こうしたハードルがあるからこそ、不動産投資は儲かります。でも大丈夫。この本があれば、そのすべてがわかります。

目次・著者紹介詳細を見る▼

目次

はじめに

第1章 不動産投資の基本を知る

1 不動産投資の長所と短所(ほかの投資との比較)
  投資の基礎用語
  選択肢① 何もしない
  選択肢② 預貯金
  選択肢③ 個人向け国債(地方債)
  選択肢④ 投資信託
  選択肢⑤ 不動産投資信託(リート)
  選択肢⑥ 株
  選択肢⑦ FX
  選択肢⑧ 不動産

2 不動産投資(不動産経営)のリスク
  リスク① 空室
  リスク② 金利上昇
  リスク③ 修繕・災害
  リスク④ 不動産市場が不透明
  リスク⑤ 家賃下落・不動産価格下落
  リスク⑥ まとめ

3 属性
  属性① 性別
  属性② 国籍
  属性③ 出身地・居住地
  属性④ 学歴
  属性⑤ 家族構成
  属性⑥ 健康・年齢
  属性⑦ 職業
  属性⑧ 持ち家
  属性⑨ その他

4 向いている性格・性質
  向いている性質① 不動産が好きなこと
  向いている性質② 慎重さと決断力と行動力
  向いている性質③ 人間力
  向いている性質④ 客観性
  向いている性質⑤ 粘り強さ、情熱、楽天的、自信
  向いている性質⑥ 誠実さ
  向いている性質⑦ 記憶力
  向いている性質⑧ 計画性

5 まず準備するべきこと
  準備① 家族の同意
  準備② 職場対策
  準備③ 運転免許証と車
  準備④ 印鑑証明書、マイナンバー、名刺

6 不動産経営の目標の設定(リタイア、セミリタイア、勤め続ける ── 何をしたいか)
  収入の足しにしたい場合
  リタイアしたい場合

7 立地(都会ではなく、地方都市を対象とする)
  注目は地方都市
  地方でのデメリット

8 購入物件の目標を立てる(人口50万人くらいまでの地方都市で一棟物を目指す)
  どのくらいの地方都市がいいのか
  地方の金融機関事情
  居住用かテナント用か
  自分の能力に合った規模を決めて探す
  まとめ

第2章 とにかく物件を探してみる

1 とくに1棟目が大事 ── 物件の構造と特徴
  減価償却と法定耐用年数
  構造別の法定耐用年数と減価償却の特徴
  物件の構造

2 物件の種類(新築区分、中古区分、戸建、一棟物)
  新築区分マンション
  中古区分マンション
  戸建
  新築アパート・マンション
  中古アパート・マンション
  まとめ

3 物件情報の見方(基本的な情報の見方、とくに注目・注意するポイント)
  物件の概要が分かるマイソク
  所在地
  土地面積・地目
  建物
  価格
  用途地域
  建蔽率・容積率
  接道
  私道・私道負担
  給排水・ガス
  国土利用計画法届出
  「仲介」「売主」「代理」の記載
  媒介契約

4 収益物件に特有の項目
  間取り図
  部屋数(戸数)
  単身者向け物件の場合
  ファミリー向け物件の場合
  駐車場台数
  家賃
  入居状況
  利回り
  マイソクの日付
  「その他」欄
  そのほかのポイント

5 インターネットで探してみる
  相場観を身につける
  たまに掘り出し物がある

6 不動産屋を訪問する
  遠方の不動産屋でも必ず会う
  不動産屋の実力
  不動産屋の信頼
  不動産屋が自分に合うかどうか
  どうやって不動産屋と知り合うか
  どうやって金融機関と知り合うか
  不動産屋にも金融機関にもつながりがない場合

7 不動産屋の種類
  売買専門かどうか
  大手不動産屋か中小不動産屋か
  自社物件を持っているか(買うか)、買取・転売をするか
  地元の不動産屋か県外の不動産屋か

8 不動産屋との付き合い方
  電話が前提
  時間厳守
  服装・身なり
  話し方
  店の外観・店内
  実質的内容
  そのほかの注意点
  不動産屋・担当者の良し悪し

9 物件情報をもらえるようになるには
  アピールと早めの対応が大事
  あまり細かく言わない
  せかさない、責めない
  仲介手数料の交渉をしない
  情報が入ってきたルートを守り、筋を通す

10 競売(公売)・任意売却について
  競売の基礎知識
  任意売却の基礎知識

第3章 物件を6つの視点でチェックする

1 物件を必ず細かくチェックする
  登記
  図面関係
  固定資産公課証明書
  レントロール
  修繕履歴、塗装、防水、各部屋別のリフォーム履歴、設備の設置・修理などの履歴

2 屋内のチェックポイント
  物件を見に行くときの注意点

3 建物、屋外のチェックポイント

4 周辺状況のチェックポイント
  実際に自分の目で見て回る

5 調査方法
  聞き込みはしないほうがいい
  調査の注意点

6 完璧な物件はない! 合格ラインはここ
  空室についての判断
  最終判断

第4章 シミュレーションで成功・失敗を見抜く

1 不動産の収入・所得と支出・経費の考え方
  利回りとは
  経費、費用、資産
  購入時諸費用
  年間諸費用
  実質利回りのまとめ

2 収支表をつくってみよう
  不動産における「収入」「所得」の考え方
  不動産所得(課税所得)の推移
  キャッシュフローとは
  課税所得とキャッシュフローの違い
  利回りの重要性
  返済比率
  借入償還余裕率
  シミュレーション

3 甘い見通しは厳禁! 厳しい条件で考える
  成功するプラン、失敗するプラン
  出口戦略も考えておく

第5章 売値よりも安く買ってリスクを下げる

1 不動産の価格
  物件を割安で買うのがリスク対策
  比準価格
  積算価格
  収益価格
  結局「利回り」と同じ意味
  まとめ

2 買付を入れる
  買付証明書と指値
  買主側の不動産屋が売主から売却を依頼された元付け業者の場合
  買主側の不動産屋が元付け業者ではない場合
  売主段階
  買付証明書を受け取ってもらえたら

3 売買契約をする
  売買契約の時期
  売買契約書、重要事項説明書
  売買契約書の個別の項目
  重要事項説明書の個別の項目
  まとめ
  売主が宅建業者(宅地建物取引業者)である場合
  一般的な注意点

第6章 金融機関を味方につける

1 金融機関ごとの特徴
  都市銀行、メガバンク
  地方銀行
  信用金庫、信用組合
  ノンバンク
  JA(農協)
  生命保険会社
  日本政策金融公庫
  商工組合中央金庫(商工中金)
  まとめ

2 年収と自己資金はどのくらい必要か
  年収
  自己資金とは
  一般的な目安
  金融機関はどう見るか
  実体験の紹介

3 支店を味方につけよう
  訪問時に注意すること
  支店、担当者について

4 本部の動向を意識する
  たまに顔を出して様子を探る

5 金融機関同士を競争させよう
  複数の金融機関へのアプローチ
  拡大のためには必須

6 融資申し込みのポイント
  申し込み
  事前審査 ── 本人と連帯保証人
  事前審査 ── 物件
  本審査
  本審査終了

7 決済までの準備
  売主への連絡
  金融機関関係
  火災保険など
  司法書士
  売主
  管理会社選定
  決済までにしておくこと

8 決済時の心構え
  決済日
  決済直後の注意点
  一括決済
  決済までは全力をかける

9 買い損ねたとき
  失敗した理由を分析する
  どの段階か?
  すべては経験

10 購入後の金融機関との関係
  金利交渉
  借り換え
  ほかの金融機関からの融資
  繰り上げ返済
  追加融資
  報告義務
  家賃振り込み、記帳
  「お願い」について
  普段の付き合い方

第7章 お金をかけずに入居者を集める

1 状況を把握する
  挨拶と各所への連絡
  入居者について
  物件について

2 管理会社を入れるメリット、デメリット
  管理会社の必要性
  管理会社の選定
  まとめ

3 入居者募集
  空室の問題点
  媒介契約
  優先順位
  家賃設定
  そのほかの金銭的条件
  そのほかの条件
  入居のときに考慮すること
  新たな住宅セーフティネット制度
  設備、仕様、セキュリティ
  募集情報をチェック
  実際の案内までにしておくこと
  決まらない場合
  入居者との賃貸借契約
  サブリース

4 管理会社以外の不動産屋
  管理会社以外の不動産屋への営業
  管理会社の立場
  営業に来られた不動産屋の立場
  どうしても回りたい場合
  ファックス、メール、ライン
  まとめ

第8章 日常業務と管理

1 管理会社との普段の付き合い方
  日常的なやりとり
  建物管理
  物件管理

2 トラブルの対処法
  24時間対応が大事
  滞納
  入居者本人の問題
  騒音
  ゴミ関係
  入居者からの要望にどう応えるか
  トラブルのまとめ

3 退去
  退去の原因
  退去時の作業

4 修繕とリフォーム
  リフォームするかクリーニングだけか
  リフォームする判断
  大規模修繕
  どこまでやるか
  経費か減価償却か

5 副収入について
  看板、ポスター、アンテナ
  太陽光発電
  自動販売機
  駐車場を別途貸す
  ウイークリーマンション、マンスリーマンション、民泊
  コインランドリー
  トランクルーム
  電気料金
  まとめ

6 毎月、毎年の業務
  毎月の業務
  毎年、数年ごとの業務
  経営分析

7 抑える場面、怒る場面
  管理会社の変更
  耐えがたきを耐える
  粛々と進めること

第9章 節税と法人化を考える

1 開業時などの届け(個人の場合)
  どこへ届け出ればいいのか

2 不動産と税
  所得とは
  不動産経営の経費
  税と税率

3 申告方法と注意点
  個人で申告するときのポイント
  法人で申告するときのポイント
  申告に誤りがあった場合や税務調査などでの指摘
  そのほかの届け出

4 税理士など
  個人と法人のポイント
  税理士の選定
  そのほかの「士」
  トラブル時

5 法人化
  個人の長所と短所
  法人の長所と短所
  節税
  法人のつくり方
  法人所有方式
  一法人一物件スキーム
  法人購入の実例

6 そのほかの節税について
  共済による節税
  保険による節税
  消費税還付スキーム
  節税のまとめ

7 経営状態
  格付け
  経営には波がある

8 相続対策
  業務の整理
  認知症など
  財産についての相続対策
  遺言など
  相続放棄、限定承認
  相続税を安くする
  法人所有の場合
  専門家とともに
  後継者

第10章 不動産をどんどん増やしていく

1 次の物件を買うタイミングはいつか
  1棟目を買った後
  タイミング

2 物件探しでは情報戦が重要になってくる
  不動産屋
  金融機関、司法書士、税理士
  選び方

3 金融機関をどう攻略するか
  収益性と積算価値
  所有物件を増やすことによる効果
  金融機関の開拓
  金融機関の審査
  物件が増えたときの注意事項

4 ハッピーリタイアへの道
  分かれ道
  運命の物件
  ハッピーリタイアのタイミング
  ハッピーリタイアの報告
  事務処理
  「ハッピー」かどうか
  不動産経営者としての個人や法人で買う

第11章 不動産を売って利益をあげる

1 売却の準備
  売却の動機とタイミング
  売却準備、連絡
  準備書類

2 不動産屋とのやりとり
  売却を依頼する不動産屋
  媒介契約の種類
  売却価格の決定
  売買契約書、重要事項説明書
  売買契約書の個別の項目
  重要事項説明書
  契約終了
  買主が宅建業者(宅地建物取引業者)である場合
  一般的な注意点

3 金融機関やそのほかとのやりとり
  違約金
  (根)抵当権抹消
  そのほかへの連絡

4 決済前日と決済当日
  前日までにすること
  持参書類、持参物
  決済
  ローン完済

5 売却で発生する税金について
  譲渡所得と買い換え特例
  譲渡所得の税率
  税額の計算
  購入時の売買契約書
  申告方法
  消費税
  売却後の手続き
  信義、正々堂々

第12章 キャッシュフローで自由が広がる

1 働くこと、のんびりすることのバランスが大事
  仕事だけが人生という時代は終わった
  自由に生きるには資産と収入が必要
  不動産経営はお金儲けだけではない
  これからの人生、何を目指すか

2 社会との関わり方を考えよう
  ハッピーリタイアとは?
  ハッピーリタイアに必要なもの
  それほど自由ではない
  実例

3 人生において多くの選択肢を持とう
  人生では「選択肢の多さ」が大事
  幸せの形はさまざま

おわりに





著者

菅原吉祥(すがわら・きっしょう)
東京大学卒、東京大学大学院博士課程修了(博士号取得)。地方の大学で教鞭をとる傍ら、不動産投資を始める。不動産投資で安定収入を確保できたため、40代前半で大学教員を辞めてリタイア生活を謳歌する。しかし、リタイア生活は思ったほど面白くなく、現在は論文執筆や講演など、学者としての活動を行っている。8棟100室の不動産物件を所有(年間家賃収入約5000万円)。徹底的にデータを分析し、リスクを抑えた不動産投資を追求している。

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