目次

まえがき

物置や倉庫、場所を貸して、賃料を受け取る「物置投資」

第１章　安全第一の私が「物置投資」を始めた理由

サラリーマンこそ、「副収入」を目指すべき
　◎収入が安定しない投資は危ない！
　◎手探りで物置投資をスタート！
　◎３件目のトランクルームで痛い目に！
　◎案件がないなら自分で土地を探す！
　◎せどり仕入れ中に投資に適した土地を発見
　◎競売にチャレンジしてまた痛い目に
　◎年収1000万円が見えてきた！
アパート経営は「資金」と「手間」がかかりすぎる！
　◎アパマンは資金がかかりすぎる！
　◎アパマンは意外と手間もかかる！
神奈川在住でも地方への投資が可能！
こんなにおもしろい投資はない！

第２章　なぜ今、「物置投資」がおすすめなのか？

そもそも「物置投資」ってどんなもの？
　◎物置の主な形態は３種類
物置の種類にはどんなものがある？
　◦トランクルーム
　◦貸しコンテナ
　◦バイクボックス（倉庫）
倉庫業法における「トランクルーム」とは？
物置は誰が利用しているの？
　◎個人・家庭での利用
　◎業務での利用
　◎物置に入れてはいけないもの
アメリカで始まった成長期のセルフストレージ
　◎アメリカ人が物置を利用する理由
日本の需要も伸びている！
　◎中小企業、個人が多数参入する市場
　◎日本での普及率はまだ152世帯に１世帯
今、アジアの物置が熱い！

第３章　「物置投資」のメリット、デメリット

一度埋まれば、安定的な収入になる
　◎物置は長期利用者が多い
　◎物置利用者は簡単には移転しない
初期費用の内訳は？
　◎大規模な投資には向いていない
　◎貸しコンテナは看板代が高い
　◎費用が読めないアスファルト代
ランニングコストが安い
　◎地代・家賃が固定費の多くを占める
　◎一番お金がかかるのは不法投棄の処分代
「実質利回り」が20％を超えることも
トラブルはほとんどない！
　◎設備がシンプル。だから故障がない
　◎心理的瑕疵にも強い
「サブリース」＝業者にお任せでも儲かる
　◎売上に応じて収益が変動する「管理委託方式」
　◎売上にかかわらず賃料が保証される「サブリース方式」
節税効果が高い
　◎減価償却期間が終了したら
投資に失敗……そんな時にも対処法がある！
　◎失敗したら移転して再チャレンジ
　◎万が一の撤退でもダメージが少ない
稼働率が上がるまで時間がかかるのがデメリット
消費者からの認知度が低い
　◎そもそも「物置を借りる」という発想がない
建築確認をどうするか？
賃貸借契約を中途解約されるリスク
運営会社を変更したいと思っても難しい

第４章　土地選び、業者選びから融資まで！

　　　　一から始める「物置投資」入門

屋外「コンテナ」と屋内「トランクルーム」どっちがいい？
　◎貸しコンテナは車での利用が前提
　◎温度管理がしやすいのはトランクルーム
　◎投資対象としての違いは？
トランクルームならセキュリティが重要
いちばん簡単！　フランチャイズ
　◎簡単なのはフランチャイズ
　◎自主管理なら超高収益を狙える!?
運営会社を選ぶ際にチェックしておきたいこと
　◎インターネットや現場を見て問い合わせを
　◎優良業者を選ぶためのポイント
　◦個人投資家を相手にしているか
　◦実績の多さ
　◦失敗の数と内容
　◦失敗時のリカバリーはどうするか
　◦出店形態のバリエーション
　◦インターネットを活用しているか
　◦出店物件の管理が行き届いているかどうか
　◦平均利回りはどれくらいか
　◦親身に相談に乗ってくれるか
事業者の利益の源泉を見極める
　◎物置運営会社にはいろいろなタイプがある
　◦「フランチャイズ加盟金」型
　◦「コンテナ、トランクルーム売却益」型
　◦「管理運営利益」型
業者と契約する際の注意点
　◎エントリーして順番を待つ
　◎物置投資は大人気。「投資してやる」態度は×
地方と都市部の利回りの違いは？
よい現場と悪い現場の見分け方
　◎現場を見分けるのは難しい
　◎新規現場の需要調査をする際のポイント
　◦商圏内の人口、世帯数、事業所数は？
　◦ライバル現場はあるか？
　◦現場の視認性は高いか？
　◦道路の状況は？
　◦道路から入りやすい場所か？
　◦周辺に空き地や空き家はあるか？
　◦周辺住民の属性は？
営業開始までの流れ
　◎利用者との契約
１年で黒字を目指す
融資は日本政策金融公庫で可能
　◎無担保・無保証人で2000万円まで
　◎日本政策金融公庫への申し込み手順
　◎土地を購入して始める場合は不動産担保ローンが使える
　◎将来は民間金融機関で融資を受けることも

第５章　悩める大家さんも注目！

　　　　空室、空き駐車場などスペース活用をする方法

空き部屋活用で利回り40％に！　築古木造でも借り手がつく
アパートで嫌われる１階は、物置におすすめ！
　◦トランクルームは１階が基本
　◦店舗付き住宅も可能性あり
　◦駐車場はあったほうがいい
車が停められない狭いスペースでも、バイク置き場に！
コインパーキングや自動販売機は相性バツグン！

付録　「私も物置投資の魅力にハマっています！」 個人投資家の体験談

〈事例１〉
今は物置投資をするチャンス
融資を受けてスピーディーに拡大したい！

〈事例２〉
コインパーキングでの失敗を物置投資でリベンジ！

〈事例３〉
夫婦で分担して物置を自主管理
自営業の不安定な収入をカバー

〈事例４〉
娘婿にすすめられて物置投資に挑戦
アパート投資より簡単で高利回りに驚き

あとがき

著者

千葉涼太（ちば・りょうた）
1979年生まれ。大手一部上場企業に勤めつつも、家族を持ち（妻、子ども２人の４人家族）、将来に不安を感じ始める。IT関連の部署で、平日の帰宅はいつも深夜と激務なため、株などの投資や、副業は難しいと感じていたが、あるとき、倉庫や物置への投資記事を見つけ、忙しくてもこれならできると直感。さっそく行動にうつす。通常のアパートなどは一切持たずに、倉庫、物置への投資へ特化、２年半で、現在、全国９ヵ所、193室の倉庫、物置を持ち、満室想定利回りは26.1％。
ブログ　ほったらかしの物置投資　http://ryota620.blog.fc2.com/

監修

永田延孝（ながた・のぶたか）
1954年生まれ。長崎県出身。
一般社団法人日本レンタルボックス協会（JRS）常任顧問、株式会社マリンボックス 代表取締役。宅地建物取引士。1995年よりトランクルーム、レンタルコンテナを中心とした不動産の有効活用事業を開始。現在、代表をつとめるマリンボックスは直営、フランチャイズ含め約160店舗、平均稼働率は85%台後半と、業界平均を上回る高稼働率を維持。個人投資家も受け入れており、毎日問い合わせが絶えないほど人気。
マリンボックス　https://www.marinebox-inc.co.jp/