目次

巻頭付録　「深田式」銀行ローン選びのチェックシート／「深田式」繰上げ返済計画シート

はじめに

住宅ローンについて知りたいことは以下のページにアクセス！
入居までの「お金スケジュール」はこうなる！

プロローグ

物件価格上昇で高まる“借りすぎリスク”「住宅ローン貧乏」にならないために知っておくべきこと

第１章　住宅ローン　カラクリ編

銀行も不動産会社も言ってはくれない！

誰も教えてくれない、住宅ローンのカラクリと落とし穴

売り手側にだまされるな
モデルルームのセールストークと住宅チラシのウソにだまされるな！

頭金ゼロの落とし穴！
頭金ゼロで家を買ってしまうと、売りたくても売れない「逆ざや」物件に！

一般論を信じるな！
「ローン返済額が年収に対して25％以内ならOK」という落とし穴

変動金利の落とし穴①
「変動金利型」が気になるなら複雑な仕組みとリスクを知っておく！

変動金利の落とし穴②
ギリギリまで変動金利型を利用してトクするプランは実現が難しい

売り手側の情報に注意！
モデルルームや住宅展示場での専門家による「無料相談」のウラ側

長期ローンの危ないワナ
老後の安心は、住宅ローンの組み方次第！　35年返済は禁じ手としよう！

もし住めなくなったら？
「転勤になったら貸せばいい、ローンを返せなかったら売ればいい」の落とし穴

消費税アップ！　買うなら？
消費税が10％になる前に買うのがおトク？

魅力ある中古物件も！
中古住宅は消費税がかからないのでおトク！　物件選びに加えよう

意外に知らない!?
「夫婦の貯蓄」は税金面では存在しない！「口座名義＝その人の貯蓄」

【コラム】
銀行間の住宅ローン競争は激化。「いい競争結果」と「悪い競争結果」

第２章　自分で立てる資金計画編

家を買うなら物件よりも先に「資金」をチェック！

新しくローンを借りるなら必読！　絶対に失敗しない資金計画の立て方教えます

効率的なこの本の使い方
安心できる住宅ローンを組める！　ニーズ別で読む、本書の読みこなし術

購入までの流れ
重すぎるローンは将来、大変な状況に！　まずは自分の予算を組むのが先決

入居までの流れを知る！
こんなはずでは…と後悔しないよう、契約スケジュールをチェック！

住宅ローンの仕組みと基本
住宅ローンの毎月返済額は「金利」「借入額」「返済期間」の３つで決まる！

金利タイプを決める！
ローンの金利タイプは「全期間固定」か「10年固定金利」がオススメ

老後の安心を確保
老後貧乏を防ぐには、「定年までに完済」が理想。返済期間は長くても「65歳まで」にする！

将来を予測してローン２本組
金利や期間を組み合わせる「ミックス返済」を活用してラクラク返済

自分に合う返済額は？
自分に合った額がわかれば将来も安心！「無理のない返済額」はこうして見つける

買える物件はいくら？
無理のない返済額から、買える物件の価格がわかる！

60歳までにローン完済！
ローンは定年までに完済を目指す！　借りる前に60歳時残高をチェック

　■金融機関HPの「住宅ローン返済シミュレーション」を活用しよう

自己資金はいくら必要？
「貯金の全額＝頭金」ではない！　1000万円あっても頭金に使えるのは半分

諸費用ってどんなもの？
物件価格の最大10％かかる諸費用は現金で用意する

「申込金」と「手付け金」
キャンセルすると「申込金」は返金されるが、「手付け金」は戻ってこない

住宅ローン減税とすまい給付金
ローン減税で最高額を見込んではダメ。「すまい給付金」にも期待は禁物

年間ベースの家計を予測
自分の世帯にとって、安心なローンか「年間決算シート」でチェック

新婚カップルへのアドバイス
結婚後すぐにマイホームを買ってはいけない。子どもの小学校入学前が本当の買いどき

共働きは知っておきたい！
共働き夫婦は「保活」を踏まえて、マイホーム購入計画を立てよう！

夫婦２人でローンを組む
共働き夫婦が２人でローンを組むメリットとデメリットを知っておく

共働きのローンは？
共働き夫婦の組み方のコツ！　それぞれローンを組むペアローンがオススメ

頭金を増やす方法は４つ
頭金が少ない場合の選択肢は「貯める」「予算を下げる」「贈与を受ける」「親に借りる」

住宅資金のおトクな税制
親から贈与が受けられるラッキーな人は贈与の特例を活用する

2500万円までの特例もある！
「相続時精算課税制度」を利用するなら、親に相続税がかかるかどうかチェックしてからにしよう

親から借りる場合の注意
借用書は税務署に疑われないための対策。親子であっても正式なものを作成しよう

【コラム】
住宅ローンで失敗する人の資金計画とは65歳以降も返済が続くケース

第３章　賢く選ぶ！　住宅ローン編

あなたにピッタリの住宅ローンが見つかる！

種類も豊富、組み合わせもOK！　おトクで自分に合った住宅ローンの選び方

ローンの特徴と選び方
住宅ローンはどこで借りるのが正解？　銀行、公的機関などの内容を比較！

住宅ローンの比較と選び方
金利や期間、種類豊富な「銀行ローン」と借りる人の職業を選ばない「フラット35」

フラット35はどんなローン？
長期固定金利の代表的商品「フラット35」。金利や融資手数料は各金融機関で違う

フラット35Ｓのおトクな割引
「省エネ・耐震」など、高品質な住宅は「フラット35Ｓ」で金利引き下げのメリット

フラット35の優遇制度
「子育て・地方移住」のマイホーム取得で金利引き下げ＋補助金が受けられる！

フラット35を選ぶポイント
金融機関で条件が違う「フラット35」。金利や手数料、融資実行日を比較！

　■住宅金融支援機構の「返済プラン比較シミュレーション」を使ってみる

金利割引の違いも比較！
銀行ローンの金利タイプは主に３種類。「割引」の仕組みを知る

ローン金利の決まり方
金利上昇の局面では、変動型よりも固定金利型の金利が先行して上がる！

返済額増額指定サービス
家計にゆとりのある時期だけ返済額を増やすことができる銀行がある

保証料とは貸し手の保険
保証料は「信用」を買うために払うもの。借金を肩代わりしてくれるわけではない

ローンのソントク比較
多様な銀行ローンを比較するにはチェックシートを活用しよう

万が一のため補償は必要？
「疾病保障保険」は、必要な商品と不要な商品が混在しているので注意！

疾病保障付きローンの仕組み
「８大疾病保障保険」を付けるなら「返済額支援タイプ」がオススメ！

共働き夫婦の保険
共働き夫婦はどちらが死亡してもローンがゼロになるように保険に入る

地方で違う住宅ローン
地方で有利な住宅ローンを組むにはまず県内でトップ２の銀行の金利をチェック

提携ローンの落とし穴！
不動産会社から紹介の提携ローンより、勤務先の提携ローンがおトクなことも！

　■オススメの住宅ローンはこれ
　①ソニー銀行　②みずほ銀行　③三井住友銀行　④三菱UFJ銀行
　⑤中央ろうきん

第４章　ローン選び　実践編

ポイントとアドバイスで丸わかり！

ケーススタディで見つける！　「自分にぴったりの住宅ローン」実践編

安心おトクな返済計画とは
ローンのリスク度は高い？　低い？　自分の家計のリスク度を事前に確認

返済期間で利息を減らす
返済期間は１年でも短くするのが利息を大きく減らすコツ！

おトクな返済はどちら？
「元利均等」と「元金均等」、どちらを選ぶのがおトク？

２つのローンをミックス
ミックス返済で子どもの教育費ピークの前にローンを１本終わらせる

ボーナス返済、意外な活用法
ボーナス返済を上手に使って、支払利息を大きく減らそう！

ケーススタディでわかるローンの組み方
　①妻は専業主婦、子どもが小さいファミリー
　②ずっと共働きを続ける予定の正社員夫婦
　③金利と返済期間をミックスして１本を早めに返し終えたい
　④妻はいずれ働くけれど、今は専業主婦
　⑤シングル女性
　⑥土地を購入し、建築士や工務店に施工を依頼するケース

共有名義の持ち分は？
夫婦で資金を出し合ったときの持ち分計算はこうしなさい

税務署のチェックが！
税務署から「お尋ね」の書類がきたときの対策を知っておく

二世帯住宅のローン返済は？
二世帯住宅で間違えやすい「名義」と、使ってはいけない「親子リレーローン」

万が一の家の保険
火災保険や地震保険は不動産会社でなく自分で調べて入った方がおトクで安心

家の保険の加入ポイント
火災保険と地震保険にはしっかり入りなさい！

【コラム】
自営業者は住宅ローン審査が通りにくいって本当？

第５章　すぐに実践！　借り換え編

史上最低金利の今、おトクな情報がいっぱい！

既にローンを組んでいる人に朗報！　今が借り換えのラストチャンス！

見直しのチャンス到来！
マイナス金利の今が見直しのチャンス！　低金利を利用して安心ローンに変身

借り換えでトクをする
史上最低金利が到来！　ローンを持っている人は借り換えを検討しよう

将来安心の借り換え術
60歳以降に負担を残さない住宅ローンの賢い借り換え術

借り換えのコストは？
借り換えにかかる諸費用と、知っておきたい保証料を抑えるコツ

金利交渉で利息を減らす
手間も諸費用もかからない！「禁断のウルトラＣ」、金利交渉

金利交渉と借り換え
金利交渉と借り換え、どちらがおトク？　メリット、デメリットを徹底比較！

　■トクする借り換えのケーススタディ
　■安心する借り換えのケーススタディ

繰上げ返済２つの方法
２パターンある繰上げ返済の仕組みを理解しよう！

繰上げ返済の注意点は？
繰上げ返済貧乏は危険！　子どもがいるなら教育費を優先！

まだ間に合う見直し
50代の見直しは、定年以降の収入がわかったところでプランを立てる！

返済時の手数料は？
繰上げ返済で知っておきたい手数料と負担が減るローン返済のコツ

利息を減らす方法いろいろ
ローンは組みっぱなしではダメ！　状況に合わせて増額、減額できる

返済が困難になった時は？
ローン返済で絶対NGなのが「延滞」。収入減などの状況になったらまずは相談

家計見直しも効果大！
生命保険、通信費、車、使途不明金…。家計の見直しで返済がラクになる！

【コラム】
30代、40代は、親が言うお金のアドバイスを聞いてはいけない

巻末特典　失敗しないローン選びはここから始めよう！

シートに書き込むだけであなたにぴったりの住宅ローンが見つかる！

◦自分の年金支給開始年齢をチェックしよう
◦年間の住居費チェックシート
◦年間決算シート
◦フラット35選びのためのチェックシート
◦資金出所内訳表

おわりに

著者

深田晶恵（ふかた・あきえ）
ファイナンシャルプランナー（CFP）、（株）生活設計塾クルー取締役。1967年、北海道生まれ。外資系電機メーカーを退職後、96年にFPに転身。現在は、特定の金融機関に属さない独立系FP会社である「生活設計塾クルー」のメンバーとして、一人ひとりの将来設計に応じたマイホーム資金計画や、資産運用、保障設計の相談業務を行っている。日経WOMAN、ダイヤモンド・オンライン、講談社マネー現代等でマネーコラムを連載中。
国土交通省「住宅ローン商品改善ワーキングチーム」および「消費者保護のための住宅ローンに係る情報提供検討会」、住宅金融普及協会「住宅ローンアドバイザー運営委員会」委員を歴任。こうした委員会で金融機関と不動産事業者に住宅ローンのリスクの説明を義務づけるガイドライン作りを提唱するのがライフワーク。
主な著書に『サラリーマンのための「手取り」が増えるワザ65』『定年までにやるべき「お金」のこと』『30代で知っておきたい「お金」の習慣』『「投資で失敗したくない」と思ったら、まず読む本』（いずれもダイヤモンド社）、『共働き夫婦のための「お金の教科書」』『図解老後のお金安心読本〜定年後の不安がなくなる！』（共に講談社）他多数。