目次

はじめに

巻頭対談

新築マンションで進む“見えない”レベルダウン！
最低でもモデルルームは15件くらいは見るべき！

第１章　〔失敗しないモデルルーム見学〕

「モデルルーム」では雰囲気に舞い上がらず、基本性能をチェックしなさい！

　碓井建築オフィス代表　碓井民朗

モデルルームとはあなたを「買う気にさせる」場所である
モデルルームでは希望住戸と前後左右、５戸分の間取図を忘れずに手に入れる
マンションの販売価格はこうやって比較しなさい！
設計図書は情報の宝庫、できれば専門家にチェックを依頼しなさい！
モデルルームで売主の企業体質が分かるサインはこれ！
契約してから疑問を感じても手遅れ。必ず、契約前に専門家に相談を

第２章　〔マンションづくりのプロセス〕

マンションがどのようにできるのかが分かれば、チェックポイントが見えてくる！

　碓井建築オフィス代表　碓井民朗

マンションの「質」は商品企画の段階で決まる
「ゼネコン」は総合請負業のこと。工事全体を調整し、コントロールするのが役目
設計事務所は本来、商品企画から提案し良いマンションづくりに貢献すべき
高さ45ｍ以内で15階建てのマンションは階高が低くて圧迫感がある
「タワーマンション」を選ぶならこれだけは理解しておこう（１）
「タワーマンション」を選ぶならこれだけは理解しておこう（２）
「タワーマンション」を選ぶならこれだけは理解しておこう（３）
「ＪＶ方式」は打算と妥協に流れがちで間取りプランは平凡なことが多い
「ヒモ付き」物件は、土地情報とセットでできた独自仕様の要注意マンション
「高級」マンションと「高額」マンションはどこが違うか？
「大規模物件」で気を付けたい配棟計画とは？
将来の環境変化は仮想建物の「日影図」でチェック
マンションは現場で一品ずつの手づくり。多少の誤差はつきものだ
きちんとしたマンションを引き渡すには「適正工期」プラス２カ月必要だ

第３章　〔立地と構造〕

大地震など災害が心配なら購入前にこれだけは知っておきなさい！

　碓井建築オフィス代表　碓井民朗

地震で被害が生じるパターンと理由を知っておこう
マンションであっても軟弱地盤での長い杭には注意が必要
マンションに適した「立地」には安全性のチェックも付け加えなさい
法律で求められている耐震性のレベルは常識とはかなり違う
マンションの構造の種類にはこれだけある
外壁はすべてＲＣ造の二重配筋でスリットが入っているのが一流マンション
玄関扉の位置によって大地震の際の閉じ込めリスクが変わる
「免振」「制震」は効果があるが設置やメンテナンスのコストが問題
住まいとしての基本性能を左右するのは「天井高」ではなく「階高」
「アウトフレーム逆梁構法」は耐震性などとは関係ない

第４章　〔間取りのポイント〕

住みやすいプランかどうか間取図の読み方を知っておきなさい！

　碓井建築オフィス代表　碓井民朗

売れなくなると増える「田の字型」プランとは？
70㎡の３ＬＤＫでＬＤが「縦長タイプ」なら長方形リビングがお勧め
面積を圧縮した３ＬＤＫに多い「旗竿型」リビングに注意
良い間取りの基本条件はスムーズな動線設計にあり
「田の字型」プランの変形でも工夫次第で使いやすい間取りができる
収納率の計算方法はデベロッパーによって違うので注意
キッチンの使いやすさは３つの寸法で分かる
トイレの設計をみればプランのレベルが分かる
「主寝室」となる洋室はシングルベッドが２つ余裕を持って入る広さが目安
図面上で家具の型紙を使って配置を想定してみよう
間取図では天井が下がっている箇所にも注意しよう
方角による住み心地の違い、あなたはどちらを選ぶ？
階数による住み心地の違い、あなたはどちらを選ぶ？

第５章　〔共用施設のワナ〕

コストの割にメリットのない「共用施設」をきちんと仕分けなさい！

　碓井建築オフィス代表　碓井民朗

広告宣伝で派手に紹介されても使われなくなる無駄な共用施設はこれだ
必要な駐車場台数は立地や分譲価格によって違う。広さや切り返しスペースなど使いやすさも大事
エレベーターは最低50戸に１台が目安、多ければ多いほど便利
地下にある駐車場やトランクルームは集中豪雨の際の浸水が心配
これからの高齢社会に求められる共用施設はこれだ

第６章　〔細部へのこだわり〕

住むほどに差がつく「内装・設備」の配慮を見分けなさい！

　碓井建築オフィス代表　碓井民朗

室内の建具は、上端のラインが揃っていると空間が美しくなる
フローリングは部屋の長辺に沿って貼るのが常識
窓の額縁や扉の戸当たり金物も大切なディテール
戸境壁はクロス直貼りのほうが遮音性が高い
天井と床の仕上げは「二重天井」「二重床」を常識に
「間仕切り壁」の石膏ボードは12.5ミリ厚が一流
「間仕切り壁」の石膏ボードは上下のスラブに届いているほうがお勧め
収納の扉にはすべて耐震ラッチとソフトクロージングを
マンションは気密性が高い分、換気設備に目を向けなさい
エアコンは全室設置可能かどうか、屋外機置場やスリーブの位置にも注意
排水管の遮音性や耐久性を左右する材質に注目しよう
後を絶たない子供の転落事故を防ぐにはこの配慮
バリアフリー対策としては手摺りのほかトイレ付きの主寝室などに期待

第７章　〔中古マンションを買う〕

当たり外れが大きい「中古マンション」はここを見逃すと後悔する！

　碓井建築オフィス代表　碓井民朗

設計が「新耐震基準」で行われているかをまずはチェック
中古マンションのほうが図面チェックはラク、しかも新築より重要
耐震補強をしていても、どういう判断でどんな工事をしているかが問題
排水管の配管経路は要注意、床スラブを貫通しているなら避けるべき
電気やガスの容量アップが可能とは限らない
リフォームする予定なら管理規約の内容を確認する

第８章　〔失敗しない契約手続き〕

「契約手続き」の流れとチェックポイントはこうなっている！

　住宅コンサルタント　平賀功一

新築マンションの購入手順の流れをきちんと理解しておこう！
中古マンションで売主が個人の場合、契約条件を柔軟に交渉できるのが大きな特徴！
契約前に必ず確認しておきたいのが、手付金と契約解除の扱いだ！
定期借地権付きマンションでは、地代や売却、賃貸時の取り決めが重要
中古マンションでは売主の未払金や暴力団事務所の有無を必ずチェック
中古マンションにつきものの媒介報酬は、契約が解除されれば払う必要はない
新築マンションの完成・引き渡し前に売主が倒産したらどうなる？
新築マンションに入居後、もし欠陥が見つかったらどうする？

第９章　〔正しい資金計画〕

超低金利の今だからこそ必要な「資金計画」の正しい考え方

　ファイナンシャルプランナー　深田晶恵

「お得な」資金計画を探すより「安心して返せる」資金計画を心がける
モデルルームでつくってくれるローン返済例にご用心
頭金と諸経費を合わせて物件価格の最低３割は用意しよう
自己資金が少ない場合の対策は３つ「貯める」「もらう」「借りる」
いつ、何を、どうするのか、ローン手続きの流れを知っておこう
住宅ローンは大きく３種類、現在の主流は民間ローン
変動金利型で借りるなら将来のリスクを十分理解してから

第10章　〔マンションは管理を買え〕

購入前、これだけはチェックすべき「管理」の危ないサイン

　株式会社ソーシャルジャジメントシステム代表取締役社長　廣田晃崇

「マンションは管理を買え」という言葉の本当の意味とは？
管理費や修繕積立金が周辺のマンションと比べ大幅に高かったり安かったりするマンションは危ない
駐車場使用料の大部分を管理費会計に組み入れているマンションは危ない
駐車場の利用権が分譲されているなど権利関係が複雑なマンションは危ない
「ペットが飼える」と言いながらペット関連の細則がないマンションは危ない
理事が毎年全員入れ替わり、引き継ぎも不十分なマンションは危ない
「管理規約（案）」の内容に不明確な点や標準モデルと違う箇所のあるマンションは危ない
「長期修繕計画」の計画期間が短かったり建物や設備と合っていないマンションは危ない

第11章　〔入居後やるべきこと〕

単なるコスト削減ではなく資産価値を上げる管理を目指しなさい

　株式会社ソーシャルジャジメントシステム代表取締役社長　廣田晃崇

新築マンションでは２年目までの「アフターサービス」が極めて重要
「アフターサービス」による補修の中心は建物や設備の共用部分
「アフターサービス」をきちんと利用するには専門家のサポートを受けなさい
管理委託費は算定根拠があいまいで割高なことが多く、同じ金額のまま更新されていることが問題
各業務について割高かどうかの目安金額はこれだ
管理会社の入れ替え（リプレイス）は候補先の選定がポイント
これからは経験者の知恵やＩＴなどを活用したマンション管理の「見える化」を

著者

碓井民朗（うすい・たみお）
建築家。東京都生まれ。東京理科大学工学部建築学科卒。㈱松田・平田設計事務所に入所。その後、㈱東急設計コンサルタントに移り、分譲マンションの設計に携わる。日本初のP・P分離など斬新なプランで一時代を画す。2000年同社設計部長を辞し、2002年碓井建築オフィスを設立。著書に『買っていい一流マンション、ダメな三流マンション』（ダイヤモンド社）、『得をするマンションの選び方』（角川書店）、『99％のマンションは買う価値なし』(講談社)など。
碓井建築オフィス
http://www.a-lab.co.jp/usui-office


深田晶恵（ふかた・あきえ）
ファイナンシャルプランナー（CFP）。1967年北海道生まれ。㈱生活設計塾クルー取締役。外資系電機メーカーを退職後、96年にFPに転身。現在は、特定の金融機関に属さない独立系ファイナンシャルプランナー集団「生活設計塾クルー」のメンバーとして、一人ひとりの将来設計に応じたマイホーム資金計画や、資産運用、保障設計の相談業務を行っている。「すぐ実行できるアドバイスを心がける」がモットー。著書に『住宅ローンはこうして借りなさい（改訂４版）』『本当に安心な「家をかうときのお金」』（講談社）など多数。
生活設計塾クルー
http://www.fp-clue.com/


平賀功一（ひらが・こういち）
住宅コンサルタント。1967年東京都生まれ。第一不動産グループの住宅販売会社にてマンション販売のプロジェクトを多数担当。三井不動産販売㈱への出向も。1999年マンション事業のコンサルタントとして独立し、「ｅ住まい探しドットコム」を設立。ネット上で住宅購入を検討中のユーザーに対してカウンセリングを行う。 現在は、住宅セミナー講師や住宅ポータルサイトでのコラム執筆、ネット上での住宅相談などを手掛ける。
e住まい探しドットコム
TEL 03-5464-9101
http://www.e-sumaisagashi.com


廣田晃崇（ひろた・てるたか）
㈱ソーシャルジャジメントシステム代表取締役社長。1978年東京都生まれ。日本大学経済学部卒。ソーシャルジャジメントシステム入社後、経理部門、事業開発部門などを担当。2008年より代表取締役社長を務める。管理組合向けコンサルティングの草分けとして、様々なサービスを開発。快適なマンションライフの実現をサポートするとともに、マンション管理の世界に新しい時代を切り拓くべく活動している。
㈱ソーシャルジャジメントシステム
TEL 03-5825-7701
http://www.sjsmdn.co.jp