目次

はじめに

第１章　いま、不動産投資は新しいステージに入った

不動産ブームの結果、よい投資先がなくなった！
なぜ、更地投資を始めたのか？
周囲からの冷ややかな目
田舎でも駐車場の需要がある
国道沿いの更地はいまやエース物件
よいテナントと悪いテナントはどこが違うのか

第２章　なぜ更地賃貸がいいのか

更地賃貸は管理が楽だ
インフラや設備が不要、放置プレイでいい
建物がないので修繕費がかからない
アパートだと夜逃げのリスクがある
夜逃げの損失は84万円超！
たとえ一軒家を安く購入できても、さほど儲からない
土地があれば四代安泰
商業ビルはなかなかテナントがつかなくなった
住宅地なら、とりあえず駐車場で貸せる
わざわざ巨額の借金をする必要がない
電気、ガス、水道はテナントが勝手に整備する
住宅を解体した更地はプラス100万円の価値がある
市街化調整区域でも貸せる
建物の建設はチャンスが来るまでじっくり待つ
国家と大企業の投資で価値が上がる
デメリットはテナントがつくまで時間がかかること
金利を支払い家族から資金調達する「家庭内レバレッジ」
そのほか、更地にはこんな特徴がある
更地投資の５つの心構え
更地はできるだけキャッシュで買う
税金は100坪で年数万円の世界
更地の利回りはどの程度か

第３章　どうやって更地を探せばいいのか

まずインターネットで探してみよう
売りカンバンを見つけよう
自宅の近所に物件があると楽でいい
ゼンリンの住宅地図で建物のない土地を探す
どうしても欲しい土地があれば、謄本を取って持ち主に連絡
原始林状態でも開拓すれば立派な更地になる
中古戸建が300万円前後で買える場所がいい
もともと持っている土地の有効活用
突然、売り物件がやって来ることもある

第４章　原始林状態の土地を開拓しよう

ほどほどの荒れ地を開拓する
チェーンソーで原始林をなぎ倒す
４ストロークの刈払機だと疲れない
開拓に必要なのは中古のパジェロミニやジムニー
「特攻玉砕開拓車両」で土地を平らにする
雑草をなぎ倒すパジェロミニ
新たなパジェロミニとの出合い
砂利の目安はどれくらいか？
手抜きの除雪方法
リフォーム道具や砕石を積むならスバル・サンバー
廃車になったサンバーなら倉庫として活用できる
開拓してくれる人材を仲間にしよう
土木会社の社員をアルバイトに雇おう
山と谷のセットで買う
ちょっとした仕事なら便利屋を投入する
ブロック塀不要論

第５章　更地の借り手は意外なところにいる

カンバンを立てるのが安くて効果的
カッティングシートでカンバンを上書きする
テナント専門不動産業者に営業してみよう
外食産業のチェーン店などに自ら電話で営業する
どんな業種の需要があるのか
なぜ中古車販売業を開業したがるのか
中古車販売業者はどんどん増殖していく
テナントに中古車販売業者があると、大家も楽しい
付加価値をつけると、引き合いも増えて賃料アップ
忍耐力が大事、１年以上空いていてもテナントは決まる
申し込みが重なるので、複数の物件があるといい
資産価値のない土地の活用法

第６章　誰でも簡単にできる更地の管理法

家の近所だと便利だが、離れていても運営はできる
放置プレイでOK！　管理というほどの管理はほとんどない
コストを考えて部分的に整備する
建物の要望があったら簡素なものでいい
テナントの文化遺産を活用しよう
簡素な建物なら管理もほとんど必要ない

第７章　ワタクシが運営している更地を大公開

251万円で買った自宅前更地（86坪）
200万円で買った自宅そばの更地（99坪）
200万円で買った角地（77坪）
結局は「キムタクくずれ造園」に賃貸
亡き父から相続した土地（86坪）
140万円で買った国道沿いの土地（154坪）
開拓には「木こり太郎」を投入
更地は部分的に貸せばいい
カンバンを見た大企業からオファーあり
きこりん村のポイント
220万円で買った国道沿いの土地（115坪）
大きな支払いは分けたほうがいい
1000万円で買った建物付きの土地（267坪）
1000万円で買った国道沿いの土地（272坪）
開拓しないと、入居者に認知されない
交通量の多い国道沿いならカンバンで集客できる
お金が貯まらない人には共通点がある
パンキー君に学ぶ「お金を貯める方法」

付記　大東亜戦争から学ぶ不動産投資

おわりに

著者

加藤ひろゆき（かとう・ひろゆき）
大家、随筆家。北海道在住。ムービースターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージックビデオ、ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。元・米国スクリーン・アクターズ・ギルドのメンバー。
アメリカで６年間、頑張ってみたが、後半は仕事も激減、ホームレス直前だった。愛車を売却して、航空券を購入。玉砕寸前で帰国。そのときの所持金、200ドル。
帰国後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく失望。現状を打破するためには、不動産が必要だと思った。激安高級中古車に乗って貯金を増やし、激安アパート経営で再生。現在の所有物件は一軒家11戸、アパート２棟、商業ビル３棟、路面店３棟、貸駐車場など。
CASHFLOW101のコードネームで、随筆（楽天ブログ、健美家コラム）を執筆中。
著書に『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営』『300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法』『ベンツは20万円で買え！』（以上、ダイヤモンド社）、『借金ナシではじめる 激安アパート経営』『激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法』『田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法』（以上、ぱる出版）、『まずは100万円で一等地の空き家を買いなさい』（宝島社）、寄稿書に『知られざる坂井三郎』（学研プラス）などがある。