目次

はじめに

第１章　スマホ１台でらくらく不動産投資

「起業したい！」が不動産投資の原点
金融機関の金利が高く苦しむ日々
経営やMBAのスキルが役に立つ
満室経営を実現するための３つの戦略とは？
戦略１　無駄を捨て本当に重要なプロセスだけを残す
１つ１つの行動を見直して賃貸経営の効果測定を行なう
戦略２　賃貸経営に必要なプロセスを仕組み化する
戦略３　スマホ１台でPDCAを回す
満室経営で大成功！　年間収入4000万円に到達
不動産会社はオーナーを金づるだと思っている
収益物件の管理を委託する人たちの末路
人口減少時代は自主管理をしなければ儲けを出すのが難しくなる!?
IoTやAI技術の浸透で不動産投資は大きく変わる
物件を見ないで、ネットで完結する入居者が増える

第２章　物件の探し方　集中させるから管理が楽になる

「評価する」「選ぶ」「捨てる」の３つでシンプルに不動産投資をする
収益物件を半径５km圏内に集中させる
メリット①　小さな成功事例を横に展開できる
メリット②　立地の良し悪しが正確に判別できる
メリット③　物件の問題を事前に察知できる
メリット④　スケールメリットを活かせる
空室率で物件の管理状況を把握する
空室率はどのように決まっているのか？
一般的な空室率は時点ベース空室率
サブリースの不動産会社が活用する空室率
いかにキャッシュロスが増えているかを計算する空室率
ファミリー層、新婚カップル層を狙う
動物を飼う、禁煙にするなど入居者ニーズを満たす物件にする
大学や工場で成り立っているエリアには投資しない
計算式で商圏の中の割安物件を探す
投資する物件は南向き角地を狙う
ポイント①　接道状況がよいもの
ポイント②　道路に対して敷地の大部分が接している
ポイント③　物件の正面の方角は南向き
平成築（1989年以降）の物件をターゲットにする
余計なコストがかからない小規模マンションを狙う
街並みを見ながらブラブラすると賃貸経営のヒントが見えてくる
買い付けには物件の相場観が役に立つ
間取りは入居者目線で正しくチェックする
Googleマップを見て周辺環境を調査する
物件の周辺に生活に便利な施設はあるか？
Googleマップで嫌悪施設がないかどうか調べる
市町村ホームページでハザードマップ、都市計画などを調べる
ストリートビューで競合他社を調べる
現地調査はグーグルで調べたことを確認する

コラム　毎年20万人の外国人が流入！　居住に困る外国人入居者を狙え

第３章　入居者の集め方　スマホで集客の「仕組み」をつくる

集客や収益管理をデータで一元化することで管理を省力化する
客付け力がある不動産会社のメールをリスト化する
不動産会社はグーグルで探す
主要ターミナル駅の不動産会社のメールアドレスも入手する
まず100件のリストをつくり、ゆくゆくは1000件を目指す
不動産会社のメールは募集のたびにブラッシュアップする
募集用のメールの雛形をあらかじめつくっておく
部屋のセールスポイントを入れる
メールには部屋の写真や間取り図もつける
成約しやすい条件も記載する
集客用のメールを一斉送信する
空室を減らし入居率を高めるには、内見率を高めること
管理会社が入居募集すると、入居までのロスが大きくなる理由
入居者から退去予告が入ったら、即募集を開始
内見のチャンスを逃さず、鍵を現地に設置する
見栄えのための余計な家具は置かない

コラム　ビッグデータを活用して不動産投資をしよう

第４章　物件の管理法　コストをかけずに収益力を上げる

入居者が長く居続けてくれる建物管理とは？
重要なポイントは住みやすい住環境を提供すること
小回りのきく地元のリフォーム会社と取引する
リフォーム会社を絞り込むための５つのルール
実際に作業を見てから決める
リフォームの作業をあらかじめルーティン化しておく
同じ会社に依頼して信頼関係を高める
常にコスト削減のことを考える
小さな外壁修復は無足場工法でコストを削減
簡単な掃除は素早く自分で動こう
雑草や木の処理は便利屋さんに依頼する
万が一のために、入居者に火災保険の付帯サービスに加入してもらう
収益を最大限にする賃貸管理とは？
家賃保証会社だけでなく、連帯保証人もつけよう
連帯保証人を取らずに大失敗してしまったケース
入居者と敷金償却契約（敷金返金なし＝敷引き）を結ぶ
Googleスプレッドシートで入金管理をする
入金が遅れている人には催促メールを

コラム　犯罪環境学から学ぶ物件をスラム化させないコツ

第５章　利回りの改善　無駄を見つければ、もっと儲かるようになる

PDCAでもっと儲かる部分を探す
退去後の再募集時には家賃を少し増やしてみる
小スペースで年平均55万円前後の収入
駐車場をコインパーキングに転用する
受水槽（貯水槽）を撤去して駐車場をつくる
金利の無駄をなくして収益を上げる
コストを考えて借り換えをしよう

著者

小林ヒロシ（こばやし・ひろし）
東京生まれ、東京育ち。大学卒業後、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などを経て、2011年、サラリーマンを卒業。不動産の仕事の経験は皆無で、ゼロから不動産投資を始めて、現在、東京都・城東地区に集中して７棟の不動産を保有。すべて自主管理だが、ほぼ満室をキープ（現在満室）。経済的自由、時間的自由な生活を享受している。保有物件がすべて自転車で通える地元（自宅から５キロ圏内）にあり、ママチャリで移動して自主管理をしている。通称「ママチャリ大家」。MBA（経営管理修士）、中小企業診断士、１級販売士、英検準１級などの資格を持つ。法政大学イノベーション・マネジメント総合研究所特任研究員。MBAで学んだ戦略やマーケティングを不動産投資に落とし込み、収益アップにつなげている。総投資額５億5000万円、家賃年収約4000万円、利回り10.2％（自家使用除く）。著書に『「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術』（洋泉社）がある。