目次

はじめに

第１章　不動産投資で満室以上に稼げる方法があった

不動産投資では避けられない空室リスク
空室物件でも創意工夫で満室になる
苦い経験から学んだこと ── 何もしなければ空室になるだけ
業者は物件を売ることしか考えない
賃貸住宅フェアは役立つ情報がいっぱい
９年間、5000棟以上調べてわかったこと
すぐできる空室対策！　家具・家電付きがこんなにも有効
需要と供給のギャップを見つけた！
いままでにないもので成功事例をつくりたい
立地は最強の武器だ！　高い家賃でも行列ができる
200％以上の収益達成！　とにかく動いてみよう
家賃の設定が何よりも大事
「勘と度胸」ではなく「信頼性のあるデータ」が最大の武器
成功の鍵は優秀な仲介会社
「立地がいいのに、もったいない」の一言から
短期賃貸の旅館業をすれば、回転率と利回りが高くなる

第２章　増収のポイントは「旅館業許可証」にあり

「旅館業許可証」を取れば、正々堂々とできる！
旅館業とは何か？
旅館業にもいろいろな形態がある
キーワードは「用途変更」
意外と簡単！　消防署で防火管理者の資格をもらおう
行政書士に申請書類を作成してもらおう
消防署から許可をもらうステップ
保健所からの営業許可証がもらえれば営業スタートへ
集客方法が簡単なことがわかった！
じゃらんと楽天トラベルに相談しよう
人気ランキングの上位に入る方法
部屋の情報をまとめよう
宿泊プランをつくろう
掲載写真にこだわろう
クチコミのコメントが次のステップになる
じゃらんと楽天トラベル＋Ａｉｒｂｎｂなら最強だ

第３章　旅館業ではこの点に注意しよう

ベッドはいくつあればいいのか
食事提供の有無はどうすべきか
シーツ類の保管場所を確保しよう
水回りの衛生チェックを忘れずに
旅館業になっても、自主管理で十分回せる
部屋数が増えたらパートを雇うか、自ら現場を経験しよう
準備は簡単！　家具・家電のある部屋を用意するだけ
短期宿泊なら築年数、滞納、間取りのよし悪しは問題にならない

第４章　民泊でビジネスチャンスが拡大する

Ａｉｒｂｎｂとは何か？
Ａｉｒｂｎｂはアメリカ生まれの新しいビジネス
外国人旅行者が確実に増えている
無断での又貸し（転貸）は契約違反です！
登録無料ですぐにＡｉｒｂｎｂをスタート
選ばれる写真がライバルに差をつける
掲載料は無料、24時間対応のカスタマーセンターもあって安心
宿泊者のことが事前にわかり、選ぶことができる
借り手はどんな物件を探しているのか？
平凡な住宅地が人気スポットに変身
単身は１泊当たりの宿泊費が安いので、連泊条件が理想
旅慣れた外国人旅行者はグーグルマップで迷わず到着
案内図よりも、地元料理や居酒屋、観光スポットの情報が大事

第５章　トラブルがあっても大丈夫！　Ａｉｒｂｎｂ実践管理術

あなただけのハウスルールをつくろう
ハウスルールを決めないからＡｉｒｂｎｂの評判が悪くなる
英語が苦手でも問題なし！　グーグル翻訳などを活用する
メールの返信は可能な限り迅速に、そして24時間以内に返信を
ルームクリーニングは工夫次第でコスト削減できる
運営代行会社を利用してみよう
アパートの一室でＡｉｒｂｎｂをやるなら１階がベター
ゴミ出しはよくわかるように工夫する
レビュー数を伸ばす方法
スーパーホストになれば引く手あまた
区分マンションはＡｉｒｂｎｂを歓迎していない
政府は規制緩和と旅館業法など急ピッチで法整備へ
管理会社が参入する日も近い
慎重な大家さん必見！　本当に賢いＡｉｒｂｎｂは転貸ＯＫで貸せ

第６章　旅館業とＡｉｒｂｎｂではどちらがいいのか？

入居者募集から宿泊まで反響を大きく増やすことができる
登録費用ゼロのＡｉｒｂｎｂ　vs　費用と許可が必要な旅館業
既存の入居者への配慮を忘れずに
Ａｉｒｂｎｂで儲けられるのは、ほんの一握り
Ａｉｒｂｎｂの代行会社が続々とオープンしているが……
Ａｉｒｂｎｂは友達をつくるという考え方がいい
予約人数が４人のはずが……
物件の最有効活用を実現できる（ロスが生じにくい）
ＷｉＦｉ環境を整えて宿泊客の満足度とクチコミを上げよう
清掃と接客をきちんとすれば、レビュー高得点になる
フロントは居室のひとつを使う
タオル、シート類はリースが楽ちん
案内看板を無料で設置する裏技

第７章　向いているのはどんな立地か

立地についても工夫ができる
ビジネス利用だけじゃない、全国で短期宿泊のニーズはある
これは穴場！　ビジネスホテルがない地域が意外にある
地方なら幹線道路の近くがいい
観光客が利用するアミューズメント施設の近くもニーズが高い
コンビニ、スーパー、居酒屋が近くにあると、リピート率が高くなる
女性に不人気エリアでも、集客には問題なし
東京オリンピックなど、イベント需要も見逃せない

第８章　さらなる秘策で収入アップ！

料理提供はしないが、自動販売機は設置する
意外に喜ばれるカップ麺、下着類、ビニール傘の販売
コンタクト保存液やケースなども用意しておこう
レンタカー置き場を確保すれば、さらに収入アップ
マイカーのレンタルＡｎｙｃａ（エニカ）との併用も面白い
お酒とタバコは許可が必要
これぞ常識破り「レジャーホテル検索サイト」に掲載
カプセルホテル導入で高稼働＆高収益に注目
日本版Ａｉｒｂｎｂにも注目

第９章　金融機関への対応はどうすべきか

普通の不動産投資とはここが違う
事業用部分が大きいと、融資を断られることがある
居住用と併用しながら銀行に説明しよう
一部屋からでも始められる体制を整えよう
銀行も「民泊」には興味津々

第10章　旅館業ができるアパートを建てよう

新築なら共同住宅で登記しても、用途変更をすればＯＫ
ゼロからつくれるのが魅力
中古の収益物件を探すなら、利回りが低くても駅近くを探せ
旅館業ならツインルーム＋αが一番高利益
シェアハウスのＡｉｒｂｎｂ向け物件が増えるかも

Column　誰も教えてくれない超優良・金融商品「軍用地」の秘密

おわりに

著者

三浦弘人（みうら・ひろと）
1966年、東京都生まれ。大手ハウスメーカーで市場調査を行う家賃審査部門に所属し、5000棟以上の物件の特徴と家賃を調べてきた。いくつもの仲介会社を回り、空室を出さないための施策や工夫を徹底的に調査し、得られた情報をデータ化する。家賃設定とマーケティングのスペシャリスト。仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ。その後、不動産賃貸経営で独立し、沖縄に7棟71戸のマンションと軍用地を所有。約7500万円の賃料収入を上げ、銀行への返済や税金を差し引いた手取り額で2500万円を稼いでいる。不動産投資の新しい形を常に模索しており、全国の不動産投資仲間や異業種仲間と先端的な手法を研究中。最近では、アパート・マンションをマンスリーマンションやホテルに業態転換し、高収益を得ている。じゃらんのホテル満足度評価では沖縄エリアでナンバー2に選ばれる。また、Airbnb活用の先駆者であり、スーパーホストに認定される。