はじめに

第１章　まさか、こんな勘違いや失敗をしていませんよね？

ケース１　高利回りの中古アパートを買ったら、とんでもない入居者ばかり
ケース２　独身で新築ワンルームを2戸買い、毎月3万円以上の持ち出しに
ケース３　「いまは赤字でも、35年後には私的年金」という錯覚
ケース４　家賃保証を信じたのに反故、嫌気がさして賃貸マンション２棟を売却
ケース５　入居者が入らず、管理会社にアパートを安く売らされる寸前
ケース６　中古アパートを買った直後から空室続出。老後が不安に
ケース７　営業マンの人柄でハウスメーカーに依頼。でも、収益性はもうひとつ
ケース８　地方の3階建てマンションは過当競争のおそれ。しかもコスト高
ケース９　アパート専門メーカーに見る「焼畑農業」的ローラー作戦
ケース10　セミナー参加者にローン斡旋名目で多額の手数料を要求するコンサルタント

● 「単なる投資」という思い込みが失敗の元
● 不動産投資はもはやひとつの「事業」
● 「土地が残るから」「一括借り上げだから」で大丈夫？
● 見かけだけの「カッコ良さ」を追うのも危険
● 金利は上昇傾向、変動型ローンは要注意
● 「有名だから」「大手だから」という迷信
● 地方には独自のリスクがいろいろ
● 書籍やセミナーも疑ってかかろう

第２章　株で失敗、破滅の淵から生き返った私の軌跡。

● 学生結婚、大学中退、そして喫茶店経営へ
● 自殺を考えるも、自己破産で前向きに
● アパートの新築計画を機に徹底して研究
● ウェブコンペで「白岩流」を具体化
● クズ土地を生かす手法でさらに進化
● 父から受け継いだ建物へのこだわり

第３章　「白岩流」なら、難しいシミュレーションなど要りません。

● 数字をこね回しても意味はない
● 節税はあくまでオマケ
● 賃料設定だけは慎重に
● 自己資金とローンについて
● ノンリコース・ローンにメリットはない

第４章　これが『アパート投資の王道』8か条です。

その１　アパート投資の目的は、「長期安定収益」の確保
● 経済的な自由、精神的な自由のために
● まずは、現在の年収を目標に
● ゆくゆくは月１００万円で豊かな老後を
● 「１００年アパート」を子孫に残す
● 入居者に楽しく住んでもらうことが大前提

その２　経営しやすく、かつ競争の少ない「立地」を見極める。
● 家賃の滞納率に注目
● ライバルが少ないことも大事
● ファンドなどの大規模物件に注意
● ひとり時間差リスクヘッジ

その３　自分のアパートに住んでほしい「入居者」をリアルにイメージする。
● 大学があっても学生不可
● 20代、30代の正社員層をターゲットに

その４　丈夫でメンテナンスのしやすい、50年は持つ「建物」をつくる。
● しっかりした構造体が基本
● トラブルを未然に防ぐ遮音対策
● 内装や設備は普及品で十分
● セキュリティはぜひ標準装備に
● メンテナンス費用を減らす工夫
● 本物の建物は決して安くない
● 場合によっては中古アパートもあり

その５　外見の豪華さではなく、「空間」のぜいたくさで差別化を図る。
● 階高圧縮は墓穴を掘るだけ
● 面積は１室10坪（33平方メートル）以上を確保
● 「立方メートル（立米）」の発想
● ビルトインガレージ型プランも研究中

その６　土地から用意するなら、人気エリアの「クズ土地」に注目する。
● 路地状敷地と長屋形式の組み合わせ
● オーダーメイド設計ならではの柔軟さ

その７　才能豊かな設計士、信頼できる工事監督などの「チーム」をつくる。
● 企画の丸投げは失敗の元
● チームづくりは設計士が鍵
● 確かな工事は信頼できる現場監督から
● 仲介担当者こそ入居者確保の要

その８　「管理」は他人任せにせず、自分でやってみる。
● ５％の管理手数料で何をしてくれるのか
● クレームの8割は音の問題
● 「父親が保証人」で質の良い入居者選び
● 敷金・礼金などは従来通りで十分
● 入居者募集はまず複数の仲介会社で

第５章　さあ、あなたも『アパート投資の王道』を歩んでください。

● 「王道チーム」のメンバー紹介
● 一にも二にもコミュニケーション
● 「オンリーワン勉強会」の活動状況
● もうひとつのアパート専門メーカーへ

終章　「王道チーム」座談会　大家の、大家による、大家のためのアパートづくり

● 見積りが安く、腕も確かな工事担当
● 店舗設計のノウハウと発想を生かす設計士
● 成約が楽な分、入居者も厳選する仲介担当
● 耐震性や遮音性への十分な配慮
● いろいろなプロの意見が融合
● 外構工事でも儲けるハウスメーカー
● コストバランスが不可欠
● ネット普及で賃貸住宅の競争激化