はじめに

プロローグ

　01 過去の「常識」にだまされないために
　02 「住宅は財産である」という当たり前ではない現実
　　●住宅取得に伴う不安は簡単に払拭できる
　　●財産にならない住宅に気をつけなさい
　　●家賃は、住宅の資産価値を示す
　03 永住型住宅の購入はリスクが大きい
　　●ゆとりの代償は１部屋１０００万円
　04 値下がりを期待して買い控えてもメリットはない
　　●必要と思ったときがいつでも買い時
　　●取得時期を遅らせるほどリスクは高まる
　　●金利が上がると値下がりしても意味がない
　　●マクロ経済的な流れより、一つ一つのリアルな現実を見なさい


Part1 マイホームの本当の資産価値

　05 マイホームの価値は「いくらで貸せるか」で決まる
　　●夢のマイホームよりも、現実のマイホームを見よ
　　●人生設計と借金に相性の良い住宅こそ「貸せる住宅」
　06 「貸せる住宅」とは何だろうか？
　　●都心の中古マンションを選択し、住み替えに成功した事例
　　●庭付き一戸建てにこだわり、身動きがとれなくなった事例
　　●「貸せる住宅」は老後の設計にも威力を発揮する
　07 住宅ローンは家計のキャッシュフローで考える
　　●家計の健全性は「キャッシュフロー（資金繰り）」で判断する
　08 ワンルームマンションは「貸せる住宅」ではない
　　●「貸せる住宅」は、投資向け物件とは全く違う
　　●６坪以下のスモール・ワンルームは将来性がない
　　●有利な金融商品の登場でワンルームが駆逐される？
　　●ワンルームは地主層のアパート経営向き


Part2 住宅のエリアと価格の本当の関係

　09 「良いエリア」とはファミリータイプの賃料が高いエリア
　　●典型的な高級住宅街に目をつけてみる
　10 勝ち組エリアと負け組エリア
　　●賃貸マーケットの二極化と都心回帰
　　●賃貸住宅と分譲住宅が競合するエリアの特徴
　　●賃貸住宅と分譲住宅が競合しないエリアの特徴
　　●究極の勝ち組エリア「東京都心」
　11 賃料の高いエリアを見分けるポイント
　　●郊外、地方でも「貸せる住宅」はある
　　●自然に人が集まる重層的な都市文化のあるエリア
　　●新規供給が少ないエリアがベター
　12 プラン（間取り）と、エリア（街）の重大な関係
　　●環境適応し、最有効利用された住宅だけが、資産価値を維持できる
　13 マンションの「貸せる」間取り
　　●「北入り３ＬＤＫ 」は間取り変更が難しい
　　●「横入り３ＬＤＫ 」は柔軟なプラン
　　●スケルトン性の高さが重要
　14 一戸建ての「貸せる」間取り
　　●各世帯の独立性が高いほうが貸しやすい
　　●有名建築家に頼むのはリスクが大きい

　コラム(1) 間取りと面積の関係

　15 住宅の賃料は、地価とは関係ない
　　●価値がゼロの土地もある
　16 賃料相場の調べ方
　　●賃貸管理業者から賃料をリサーチする
　　●自分が借りるつもりで調査する
　　●本当は将来の賃料まで調べたい
　　●街をボーッと観察してみよう
　17 住宅の適正価格は、収益還元価格で判断する
　　●「適正価格」は「収益還元法」でわかる
　　●典型的な例でみる収益還元価格

　コラム(2) 収益還元価格を厳密に出すには「実質利回り」でみる

　18 「実勢価格」はあてにならない
　　●取引事例価格の偏重には消費者も加担している
　　●収益還元価格はもう始まっている
　19 なぜ無価値な住宅に法外な価格が付いてしまうのか
　　●売り主の都合で決まる積算価格
　　●いくら原価を分析しても、価格の適正はわからない
　20 価格の決まり方と不動産業界の裏側
　　●面倒な作業が嫌いな業界の体質
　　●適正な収益還元価格は自分で調べるか、専門家に依頼するしかない
　21 取得プロセスで違う住宅の注意点
　22 新築分譲マンション・一戸建て建売住宅選びの注意点
　23 中古マンション中古一戸建て選びの注意点
　24 一戸建て注文建築の注意点
　　●土地取得編
　　●施工編
　25 「年収５倍説」「頭金２割説」は全くのナンセンス
　　●年収５倍説は、国家政策
　　●頭金２割説は、単なる制度解説
　26 必要な頭金の判定計算式
　　●本当に必要な頭金は、周辺の家賃相場で決まる
　　●買いかどうか判断しよう


Part3 住宅の耐久性とお金の本当の関係

　27 住宅は「地盤」抜きには語れない
　　●マンションは支持層が浅いほうがいい
　　●一戸建ては地耐力で地盤の強度を判断
　　●埋立地や造成地には要注意
　28 稼働期間の長い住宅を買え
　　●住宅の耐久性が、あなたの人生をも左右する
　29 哲学なき高性能は百害あって一利なし
　　●高気密高断熱は、冬暖かく、フトコロの寒い住宅
　　●スラブの厚さにこだわる歪んだバランス感覚
　30 「マンションは管理を買え」説の勘違い
　　●管理は買うものでなく、自分で参加するものだ
　　●業者の知名度は当てにならない
　31 一戸建て建売住宅が欠陥だらけの理由
　　●青田売りの建売住宅はチェックしようがない
　32 リスクプレミアムを加算したキャップレート（期待利回り）の計算式
　　●建物の耐久性が低くなると収益還元価格はどう変わるのか
　　●簡略化したＤＣＦ 法による収益還元価格の計算
　33 住宅は「住む」「貸す」「売る」の３要素で考える
　　●「貸せる住宅」は、実は「値下がりしない住宅」である
　　●不動産の収益還元価格には、インフレもデフレもない
　　●不動産の価値を３種類と見極め、客観的な点数を付ける


Part4 住宅ローンと返済能力の本当の関係

　34 自分自身の返済能力を収益還元法で査定する
　　●サラリーマンの収益還元価格は１億３０００万円？
　　●自分の「才能」の減価償却年数を考える
　　●あなたの手持ちのカードで勝負できるか
　35 借りすぎを生む低金利の罠
　　●金利が低いほど換金性のリスクは高まる
　　●借りられるだけ借りる全額ローンの悲劇
　　●金利につられて買い急ぐのは愚の骨頂
　36 買い替えローンの危険性
　　●返済額アップに担保割れのダブルパンチ
　　●返済額を変えずに広い住宅に買い替え成功？
　37 「家賃並みで買える」という常套句の欺瞞
　　●同じ地域内の新築物件で「家賃並み」が成立する例は少ない
　38 ローン返済率は残存生涯賃金で計算する
　　●「返済率25％以内」は本当に安全か
　　●以降の人生から生涯賃金と返済率を知る
　39 ローンの極意は「長く借りて、短く返済」
　　●長く借りて短く返すメリット
　40 計画的に繰り上げ返済して返済期間を短縮する
　　●資金繰りショートを防ぐ対策も大切
　　●繰り上げ返済は早期実行の効果が大きい

　コラム(3) 定期借家権の活用法


おわりに