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第１章 不動産神話の後にくるもの
１．なぜ不動産不況が続くのか
低迷が続く不動産市場
大きく変わった企業のスタンス
個人の住宅需要も本格的回復には至らず
不動産不況の３つの要因
２．高地価を支えた社会・経済システムの終焉
平成バブル期以前からもともと底上げされていた地価
地価を底上げしたもの１——高度経済成長の持続
地価を底上げしたもの２——人口の増加と大都市への集中
地価を底上げしたもの３——政府の規制が良質な宅地供給の妨げに
（１）農地法／（2）借地法・借家法／（3）都市計画法、宅地開発指導要綱
地価を底上げしたもの４——経済・社会システムに組み込まれた地価上昇
消え行く高地価維持のメカニズム
３．進む不動産の市場化
不動産に押し寄せる市場化の波
市場主義がもたらす不動産市場のオープン化、グローバル化
４．新たなビジネスチャンスを生み出す不動産イノベーション
第２章 自己責任の不動産取引
クローズアップされる不動産取引手続きの重要性
業者規制によって安全性を確保するわが国の不動産取引
（１）わが国の不動産取引の概要、（2）取引手続きの特徴
取引の公正さを制度的に担保する米国の不動産取引
（１）住宅の売買取引／（2）商業用不動産の売買取引／（3）注目すべき制度
市場化が促す自己責任原則の自覚と適正な取引手続きの確立
自己責任時代に必要な専門家の活用と取引目的の明確化
第3章 不動産価格をどのように評価するのか
不動産価格の形成過程を知ることが不動産取引の第一歩
不動産価格の評価手法は３通り
（１）原価法／（2）取引事例比較法／（3）収益還元法
軽視されてきた収益還元法
時代に応じて変化を遂げてきた米国の評価手法
わが国でも収益還元法適用に向けての動きが活発に
評価手法の変革が生み出す不動産価格の周期的変動
第４章 新時代不動産投資のルール
求められる不動産投資の意識変革
キャッシュフローとプレゼントバリューが収益性判断の基準に
投資の収益性を判断するための３指標
（１）投資回収期間を見るペイバック法／（2）投資利回りを示すＩＲＲ法／
（3）収益性を絶対額で表すＮＰＶ法
必要不可欠なポートフォリオ理論の理解
ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターン
投資リスクを軽減する資産の組み合わせ
わが国でも意義ある不動産のポートフォリオ運用
進展する不動産投資の変革と忘れてはならない不動産特有の課題
第５章 不動産ファイナンスのルール
１．不動産ファイナンスの基礎と現状
不動産投資と表裏一体の不動産ファイナンス
間接金融と直接金融
デット・ファイナンスとエクイティ・ファイナンス
（１）デット・ファイナンス／（2）エクイティ・ファイナンス
デット・ファイナンスとエクイティ・ファイナンスの組合わせ方
不動産ファイナンスの現状
２．不動産ゲームの戦略
不動産の証券化とは何か
消滅したバブル期の証券化ブーム
真のニーズに支えられた現在の証券化ブーム
準備段階にある証券化
政府が先導した米国の住宅用モーゲージの証券化
米国商業不動産の証券化の本格的発展は90年代から
（１）変身しながら発展してきたＲＥＩＴ／（2）Ｓ＆Ｌ破綻を契機に発展したＣＭＢＳ
新たなステージへ突入するわが国の証券化
（１）住宅ローンの証券化／（2）商業不動産・ローンの証券化
本格的な普及に残された課題
不動産の証券化が及ぼす真の影響
不動産の証券化にいかに対応すべきか
（１）不動産の所有者の立場／（2）不動産の証券化商品に対する投資家の立場
第６章 不動産イノベーション時代の戦略
特別な資産ではなくなる不動産
不動産の市場化が引き起こす３つの変革
構造変革への対応：企業全般（１）——経営環境に応じた資産の入替え
構造変革への対応：企業全般（2）——ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞの重視と多様な資金調達の組み合わせ
構造変革への対応：不動産業（１）——不動産機能の分業化による新たなビジネスチャンスの捕捉
構造変革への対応：不動産業（2）——マーケティング力の強化
構造変革への対応：不動産業（3）——ヒトの育成・確保
構造変革への対応：個 人——利用価値の重視
不動産イノベーションを生き抜くために
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