まえがき


第一章　大規模修繕は本当に大規模なものなのか

一、「大規模修繕」ってそもそも何？
●大規模修繕が一〇年ごとに必要、のうそ
●他社と弊社の大規模修繕、その差六二〇〇万円
●高額な大規模修繕費は、誰の懐に入る？
●名目そのものがおかしい「大規模修繕」

二、「業界の常識」を鵜呑みにしない
●管理会社の一般的な考え方
●「共通仕様書」のデメリットを知ろう
●仕組まれた入札条件
●大規模修繕にＩＳＯは必要か
●業界にとって大規模修繕は「宝の山」
●不公平な競争見積りのカラクリ

三、こんな管理組合が狙われる
●ランクづけされている管理組合
●無理な概算費用をつきつけられていませんか？
●どんどん値引きされる見積りの不思議


第二章　ここが違う「外装専科」の大規模修繕

一、「足場」──どんな足場にするかでコストも大違い
●「組立足場」と「吊り足場」
●足場で変わるコスト
●優れもののブランコ足場
●物件に合わせて使い分ける

二、「下地補修」──一括補修のむだ使い
●外壁の洗浄は本当に必要？
●塗装塗膜のはがれや浮きの処理
●コンクリートの亀裂補修は、防水効果と亀裂を表面的に隠す工事
●外壁コンクリートの補修

三、「塗装」──自信作の「ワンコートシステム」
●「なぜ塗装が必要か」に立ち返る
●弾性塗料とは何か
●打ち放しコンクリートの塗装
●ワンコートシステムとは
●微弾性塗料とは
●高価な高弾性塗装やフッ素塗装
●目的に合った塗装方法を選ぶ

四、「タイル貼り」──資産価値を落とす貼り替え主義
●タイルの浮きは叩いてみないとわからない
●外装タイルの色を統一する、当社の特許技術
●注意が必要な透明樹脂コーティング
●タイル壁の防水処理

五、「シーリング」──傷みのないシーリング工事も打ち替え？
●塗料の有無でシーリング材の傷み方が変わる
●構造別にみるシーリング材の傷み方

六、「防水工事」──雨漏りしていないのに防水工事
●緊急性がない防水工事は、いい工事でも過剰工事
●雨漏りは修繕が難しい場合がある

七、「別途提案工事」──マンションの資産価値を高めるポイントはここ！
●エントランスをグレードアップ
●各戸のドア再生やピッキング対策でセキュリティアップ
●共用部はバリアフリー化と照明の変更が決め手


第三章　修繕積立金の予算内でマンションはここまで蘇る

事例（1）　一億円に見える仕上がりも、修繕工事費はわずか二〇〇〇万円…Ａマンション
事例（2）　「ワンコートシステム」を初めて使ったマンションは、七年後もピカピカ…Ｂマンション
事例（3）　修繕費九二九万円で、マンションの人気も住む人の気持ちもアップ…Ｃコーポ
事例（4）　タイルの色にも配慮した貼り替えで、美しい仕上がりに…Ｄメゾン
事例（5）　もらいすぎた工事費は、契約後でもきちんと返金…Ｅマンション
事例（6）　過去の仕事が今につながる不思議な出会い…Ｆビル


第四章　四十五年以上見続けてきた業界

一、 二十四歳で雨漏り修繕で創業
●波乱にとんだ幼少・青年期
●外壁からの雨漏り防止に着目
●新聞広告で一気に飛躍
●アメリカ大使館、福岡領事館の外装工事を手がける

二、出る杭は打たれ、不穏な噂が広まる
●モットーは「お客様の立場に立った工事」
●続くアズマ・バッシング
●根も葉もない中傷にさらされて
●競争激化と経営者としての未熟さ
●絶頂期から三年で、まさかの倒産

三、起死回生。「外装専科」として再スタート
●妻の叔母からの送金
●タイル洗浄からの再スタート
●再び会社設立
●心に刻まれた万博・イタリア館特殊補修工事
●褒められる仕事をし続ける


第五章　教えます！　マンション大規模修繕成功のポイント

一、 プロのアドバイスの真意を探ろう
●長期修繕計画の必要性を検討する
●誰が大規模修繕のプロか考えましょう
●改修工事の設計士が「信頼できる大規模修繕のプロ」とは限らない
●改修工事のコンサルタントとの攻防
●意味のないメーカーの連名保証を求める
●ＮＰＯ法人が紹介する改修工事のコンサルタント
●良心的なコンサルタントの選び方

二、本当に必要な大規模修繕の工事内容
●「共通仕様書」からの脱却
●「見積り比較表」をつくろう
●一番安い業者を切り捨てないで

三、信頼できる設計や施工会社の見極め方
●施工業者の営業活動をチェック
●施工会社の通信簿「工事経歴書」を提出してもらう
●保証期間やアフターサービスの中身
●いい逃れできない保証書をつくらせる
●工事を何段階にも下請けにやらせない


あとがき