目次

はじめに

第１章　ダメマンションとは何か？

１．「ダメマンション」の定義
２．建物欠陥型ダメマンとは何か？
　　①構造欠陥マンション　②水漏れマンション
３．立地条件型ダメマンとは何か？
　　①陸の孤島マンション　②騒音マンション　③日陰マンション
　　④悪臭マンション　⑤浸水マンション
４．ランニング費用割高型ダメマンとは何か？
５．不要共用施設型大規模ダメマンとは何か？
　　①ジムやフィットネスルーム　②温水プール　③温泉大浴場
　　④シアタールーム／共用キッチン　⑤パン屋　⑥キッズルーム
６．陸の孤島型大規模マンションは特に要注意

第２章　ダメマンをつかまないための心構え５か条

第１条　売らざるを得ないことを前提に物件を選ぶ
第２条　自分は営業マンにとって1/200程度の存在であるということを忘れない
第３条　変えられるものに惚れない
　変えられるもの１　内装とオプション
　変えられるもの２　設備
第４条　焦りは禁物だと肝に銘じる
第５条　煽り文句に引っかからないよう肝に銘じる
コラム１　マンションは購入と賃貸どちらが得か？

第３章　マンションは消費税アップ前に買うべきなのか？

１．消費税アップ＝値上がりではない
２．消費税アップはデベロッパーが泣く〜価格決定メカニズムを知れ
３．むしろ買い時は消費税アップの後
４．消費税アップは最終的には地価の下落に繋がる
コラム２　新築分譲マンション以外の消費税について
　　　⑴中古マンション　⑵注文住宅　⑶賃貸住宅

第４章　消費税よりもインフレと金利〜リフレ政策はマンションの価格に影響するのか？

１．アベノミクスのような金融緩和政策でデフレは終わるのか？
２．リフレ政策で金利は上昇しないのか？
３．インフレや金利上昇前に駆け込み需要が発生しないのはなぜか？
コラム３　公示地価や報道で値上がりを知ってからでは遅い

第５章　復興工事で突貫工事ダメマンションは増えていく

１．復興関係の公共事業の増加がマンション工事の職人不足を呼ぶ
２．職人不足は突貫工事と同義語
３．突貫工事でどういうことが起きるのか？
　　①コンクリートの性能が落ちる。
　　②工程の手順が狂うので施工ミスが起きやすくなる。
　　③竣工検査期間が不十分になる。
４．デベロッパーが入居時期を遅らせることができない理由

第６章　突貫工事マンションを見抜く方法

１．３月入居開始物件はリスクが高い
２．そもそも３月が入居に向いているわけではない
３．突貫工事は広告で予測できる
４．現場を見ればわかる突貫工事
５．いい所長の現場の見分け方
６．大手ゼネコンだからといって安心ではない

第７章　スマートシティとは買いなのか？

１．スマートシティとは？
２．電力確保のために購入者が高いコストを払うべきなのか？
３．スマートシティのマーケットはまだない
４．パッシブデザインは先人たちの知恵
５．防災はハードだけでは意味がない

第８章　いいマンの条件〜価格上昇が見込まれるマンションの共通点

１．いいマンとは？
２．不動産の価値はとにかく立地
　　①交通利便性　②買い物の便および公共施設便　③道路付け
　　④隣地の将来にわたる状況　⑤学区の評判・公園
　　⑥液状化マップ・ハザードマップ・地歴　⑦住所
３．将来いい変化が見込まれる立地が狙い目
　　狙い目１　利便性の高い場所での大規模開発
　　狙い目２　新駅予定地
　　狙い目３　沿線延伸計画
　　狙い目４　大規模公園予定地
コラム４　土地はそれだけでは単なる「土」にすぎない
４．しっかりした売主（デベロッパー）
　　①売主＝デベロッパーはなぜ重要なのか　②経営の安定度
　　③品質にこだわりのあるデベロッパーから買う
　　④施工管理がしっかりしている売主から買う
５．アフターサービス
　　①「マンションはアフターサービスを買え」
　　②アフターサービスは窓口がどこかが極めて重要
　　⑴売主としてのデベロッパー内のアフターサービス窓口
　　⑵管理会社などの売主の関連会社
　　⑶ゼネコンにするのは契約関係から考えると論外

第９章　購入検討時の準備と手順

１．お客様としての自分のタイプを知る
　　①メイドタイプ　②オレ様タイプ　③相方タイプ
２．本命の物件前に２物件見ておく
３．販売センターには先に行かないこと
４．希望間取りはよほどの気づきがない限り変更しない
５．自己資金をいくら用意できるか把握する
６．自分の借り入れ適正額を知っておく
コラム５　修繕積立金はなぜ値上がりするのか？

第10章　いいマンを射止めるために抽選に勝つ方法

１．なぜ登録抽選販売方式が圧倒的に多いのか？
２．先着順販売に人気マンションはない
３．抽選に勝たなければ気に入ったいいマンは手に入らない
　　①コンプライアンスと共に露骨なダミーは下火
　　②倍率優遇のある会員制度を活用しよう
４．舐められずに好かれるお客様になるのが理想
コラム６　営業マンによる誘導トーク例
コラム７　解約による手付金没収対応について

第11章　営業マンが売りたくないお客になってはいけない

1．営業マンは売りたくないお客様にはなるべく売らない
2．嘘をつく人
３．意志薄弱な人
4．隠し事をする人
5．クレーマーのにおいのする人
6．秘密を守れない人
7．天秤をかける人

第12章　買い替えを成功させる発想の転換

１．買い替えのお客様は招かれざる客
２．買い替えを歓迎しない根本的な原因
３．売却後即新居という発想をやめよう
４．中古マンションを高く売るコツ
５．どうしても普通の買い替えを成功させたい人の必勝法

第13章　竣工在庫の大幅値引き購入術

１．同じプロフィールでも値引きして買える人と買えない人がいる
２．大幅に値引きしてでも売りたくなる人は「気持ちがいい」人
３．来場前にこれだけは済ませておきたい２つのこと
　　①借金がある人は完済しておく　②買い替えがあれば売っておく
４．来場する時忘れるな！三種の神器
　　①認印　②源泉徴収票または確定申告書
コラム８　大幅値引きには転職したての購入検討はお勧めできません
　　③家族〜親の資金援助があるなら親も
５．営業マンはお客のここを見る！３つのポイント
　　①信頼できるかどうか？　②買う意欲があるかどうか？
　　③買えるかどうか？〜いくらまで出せるか？出す気か？
６．キーマンを探せ〜営業マンのここを見よ
　　①一次接客は責任者ではない　②検討客の全てにキーマンが出てくるわけでもない
　　③キーマンが出るのはいつなのか？
７．交渉の注意点
　　①思わせぶりな態度はＮＧ　②まず好意を示す　③予算を示す
　　④譲歩してよいポイントを伝えることはとても重要
　ポイント１　スケジュール
　ポイント２　細かいキズにこだわらない
コラム９　アウトレットマンションとはお買い得なのか？

第14章　デベロッパーの本音を知れば広告の目の付け所がわかる〜大幅値引き物件発見術

１．デベロッパーの本音
本音１　決算期の竣工在庫は減らしたい
本音２　営業マンには限りがある
本音３　竣工在庫にはランニングコストと金利がかかるので早く消したい
２．実際の竣工販売現場の本音
３．購入申し込みは２月の最終日曜日にすべし
４．広告でわかる値引きのサイン
　　①物件概要
　　【１】　竣工年月日
　　【２】　販売戸数
　　②値引きの広告キーワード
　　【１】　家具つきモデルルーム販売
　　【２】　○○キャンペーン
　　【３】　新価格発表

最後に

巻末特別付録　永久保存版　　いいマン・ダメマンチェックリスト

著者

藤沢　侑（ふじさわ・ゆう）
ペンネーム。本名は非公表 。三井不動産グループに入社し分譲マンション事業に20年以上携わりマーケット、営業、事業に精通する。2007年に『現役・三井不動産グループ社員が書いた！「ダメマンション」を買ってはいけない』（ダイヤモンド社）を出版。大きな話題を呼び、発売以降マンション購入ノウハウ本としては、ロングセラーを続けた。
これまで取材されたマスコミは、朝日新聞、プレジデント、週刊ダイヤモンド、週刊新潮、ニッポン放送他多数。