はじめに 「最大の借り換えチャンス」がやってきた！
序章 住宅ローン、史上最低金利の時代が到来した！
１ フラット35の金利が、２％割れ！
・フラット35の利用者は、フラット35への借り換えで負担が軽くなる
２ 0.3％程度の金利差でも、借り換え効果はある！
・借り換えコストは、ローン残高のわずか１％
３ 長期金利の低下は最終局面
・固定金利型ローンでは、これ以上の金利低下はほぼない
４ 固定金利選択型ローン（10年固定）は１％台前半も
・金利水準や返済期間によっては、フラット35より有利
・全期間の固定金利型とは、「損得分岐点レート」から比較できる
５ 民間の「変動金利型」なら、ゼロ％台が狙える！
・最も借り換えられる可能性が高いローン
・長期金利に比べると、金利上昇リスクは少ない？
６ 「借り換え」＆「期間短縮」で、さらに借り換え効果はアップする
・金利が下がる分、返済期間は短くできる！
７ 住宅ローン控除は、借り換え後も継続する
・入居時の税制が借り換え後も適用される
【この章のまとめ】
第１章 「フラット35」の利用者は、まず、「フラット35」での借り換え効果を確認しよう！
8 「フラット35」は借り換えでも利用できる
・「フラット35」→「フラット35」の借り換えも可能！
・フラット35の借り換えは、ほぼ持ち出しゼロでも可能
9 現在、通常のフラット35で借りていれば、多くの人にメリットがある
・実質金利で「0.3％」以上の金利差があれば動きたい
・ローン残高と返済期間によっても効果は異なる
10 「フラット35Ｓ」を利用している人の損得の判断
・借り換えでは、「フラット35Ｓ」は使えない
11 「フラット20」（返済期間20年以下）で借り換えれば、適用金利はさらに低下する
・20年以下の適用金利は、0.3％ほど低い
12 フラット35から、フラット35に借り換える際の留意点①
・融資事務手数料が金利に与える影響を理解する
・融資事務手数料のタイプで、借り換え効果の総額も多少変わってくる
13 フラット35から、フラット35に借り換える際の留意点②
・不承認となるケースが増えている？
14 有利なフラット35で、借り換えよう！
・他県の金融機関の有利なフラット35が利用できる場合もある
【この章のまとめ】
第２章 いまは民間住宅ローンなどの人も、「フラット35」で借り換えできる場合がある
15 我が家がフラット35の対象物件かどうか、まずは確認！
・住宅の種類によって手順は異なる
16 「フラット35」（借換融資）を利用するための要件は？
・収入基準を満たすことが最低条件
17 「公庫融資」などを返済している人は、絶対に借り換えよう！
・11年目以降の旧公庫融資の金利は3.5％〜４％
・公庫融資利用者の借り換え効果が最も大きい
18 「フラット35」で借り換えれば、金利上昇リスクなし
・金利２％台前半の「10年固定」からでも、借り換え効果はある
19 民間住宅ローンとは、「実質金利」での比較が重要
・保証料がかかる民間住宅ローンの実質金利は、「＋0.2％」
・フラット35の融資事務手数料は、「0.15％」程度の金利負担に相当
・団信特約料は、0.35％程度の金利負担に相当
20 機構団信ではなく、民間の生命保険でカバーする手もある
・男性は35歳程度まで、女性は40歳くらいまでなら要検討
21 民間の全期間固定金利型ローンとも比べてみよう！
・フラット35より、有利な条件の金融機関もある
22 一部の金融機関の「金利ミックス型」とも比べておきたい
・少しのリスクで、返済がラクになる
23 実は、フラット35よりすごい住宅ローンもある
・あなたも、最高の住宅ローンが借りられる？
24 「フラット35」で借り換える際の手順
・とにかく申し込まなければ、借り換えはできない
【この章のまとめ】
第３章 民間住宅ローンの「10年固定」で借り換える！
25 どのような条件なら、「10年固定」の利用が視野に入るか？
・金利水準が1.5％程度以下、が大前提
26 固定金利選択型ローンの仕組みと現状
・変動金利型がベースで、一定期間の金利が固定されるタイプ
・「優遇金利」を確認しよう！
・「10年固定」の金利優遇条件が、最も魅力的
・「基準金利」の水準もチェック
27 金利1.5％程度以下の「10年固定」がターゲット！
・「10年固定」の魅力を再確認すると…
28 全期間固定金利型とは、「損得分岐点レート」をもとに比較できる
・「損得分岐点レート」という考え方
29 「損得分岐点レート」から、どちらが有利かを想定する手順は？
・「基準金利」と、「11年目以降の金利優遇」をまず確認
・損得分岐点レートから「金利上昇余力」を計算して判断する
30 11年目以降は、「借り換え」か「変動金利に移行」、が原則
・将来の借り換えで、当初の金利優遇を再度ゲット！
・固定金利期間の終了後は、「変動金利」に移行する
31 「損得分岐点レート」を、確認しよう！
・数字を探して、金利上昇余力などを計算する
32 金利上昇リスクをどう捉えるか？
・そのとき、どういう状況かを想像することが大切
33 「10年固定」の好条件は、いつまで続く？
・金利引き下げ競争は最終局面
【この章のまとめ】
第４章 「金利ゼロ％台」の変動金利型で借り換える！
34 変動金利型が人気のワケ
・半数以上が、変動金利型を選択
35 変動金利型の損得は、「10年固定」との比較で決まる
・「10年固定」が２％なら、変動金利型を選びたい
36 「1.5％前後の10年固定」と、変動金利型はどちらがよいか？
・同じ前提で比べると…？
37 11年目以降の金利優遇の違いも考慮に入れた判断が必要
・金利優遇に「0.4％」の差があると…
38 変動金利型の金利上昇リスクはどの程度？
・自由化以降の平均金利は、2.57％
・「0.875％」の変動金利型は、わずか１％のスプレッド
39 変動金利型ローンの仕組みを数字で確認しよう
・金利は年２回、返済額は５年ごと、が見直しのルール
・金利が少し上がった場合は？
・金利がかなり上昇した場合は？
・「未払い利息」が発生する水準はどの程度か？
40 返済期間20年の変動金利型ローンのリスクは？
・金利がかなり上昇してもリスクは少ない
41 「10年固定」と変動金利型の試算例
・今後の金利変動によって状況は異なる
42 「金利ミックス型」も注目する価値は高い
・固定金利と変動金利のポートフォリオ
43 「フラット20」の利用者は？
・民間住宅ローンへの借り換えを中心に検討したい
44 保証料も確認しておこう！
・内枠方式と外枠方式の損得は？
【この章のまとめ】
第５章 どのローンに借り換えるか、それが重要だ！
45 どの金利タイプを選ぶ？
・ライフプランを考慮に入れることも大切
46 どの金融機関で借り換える？
・借り換えにタイムリミットはない。じっくり検討しよう
・ネット銀行などは住宅ローンに積極的
・大手銀行と地方銀行は金利優遇の条件等に注意
・信用金庫やＪＡは、担当者しだいでさらなる金利優遇も
・ろうきんの住宅ローンにもすごいのがある
47 金利以外のチェックポイントも確認！
・日本全国、探せば「お宝ローン」もある！
48 住宅ローンの基本は、元利均等返済
・低金利の現在、元利均等返済でも借金は早く減る
・元利均等返済の仕組みを理解しよう！
49 「10年固定」などの、将来の返済額はいくらになるか？
・ローン残高と、将来の適用金利から算出
50 住宅ローンの収入基準
・「４％ルール」という暗黙の了解
51 残念ながら、借り換えができないケースもある
・絶対に無理な場合と、そうでない場合に分かれる
【この章のまとめ】
第６章 繰り上げ返済よりも、借り換えが断然有利！
52 繰り上げ返済は、基本的には「次善の策」
・最初からよいローンにすれば、繰り上げの必要性は少ない
53 繰り上げ返済の効果を把握してみると
・償還予定表があれば、自分でも計算できる
54 繰り上げ返済の効果は、昨今では少なくなっている
・数百万円の効果があったのは昔の話
55 早くやるほど繰り上げ返済はトク、は勘違い！
・繰り上げした瞬間に、数百万円トクするわけではない
56 繰り上げ返済の効果は、ローンの金利に比例する
・ローン金利以上で増やせるなら、運用するほうが正解！
57 「期間短縮型」がトク、というのも正しくない
・「返済額軽減型」より利息の軽減額は多いが…
・実際には損得なし。ライフプランなどから判断するべき
58 「金利ミックス型」で繰り上げ返済するウラ技
・借入直後の繰り上げで、金利タイプごとの返済期間を変える
59 「条件変更」という手も知っておこう
・繰り上げ返済でなくても、返済期間は短くできる！
60 繰り上げ返済の手数料は、もちろんタダのほうがいい！
・手数料は金融機関などで異なる
【この章のまとめ】
あとがき
浅井 秀一（あさい・しゅういち）
ファイナンシャル・プランナー（CFP）。1964年、愛知県生まれ。福井県高浜町育ち。早稲田大学第一文学部卒業。1988年に学生では初の日本FP協会の会員となる。現在は、主に個人のプランニング業務を中心とする、（有）ストックアンドフローの代表取締役として活躍中。
著書には、借り換え・繰り上げ返済ブームをおこしベストセラーとなった『住宅ローンは、いま借り換え・繰り上げ返済しなさい！』（ダイヤモンド社）、『図解わかる住宅ローン〈2012−2013年版〉』（新星出版社）、『佐藤江梨子と浅井秀一のいちばんやさしいマネープラン』（日本経済新聞社）などがある。
