目次

巻頭対談　大震災をきっかけにマイホーム選びの基準が変わった

第１章　地震に負けない住宅とは？

「建物の耐震性」「地盤の安全性」などの総合力が地震に負けない住宅をつくる
建物の地震への備えは「耐震」「免震」「制震」の３つがある
現在の「新耐震基準」では、目標が２段階になっていることを知っておこう
建築基準法以上の耐震性を求めるなら「住宅性能表示制度」を参考にする
緊急性が高い中古住宅は耐震診断・耐震リフォームを行おう
大地震の揺れは、「液状化」など地震にも大きな被害をもたらす
埋立地や傾斜地の「盛土」でも地震の揺れによる被害が発生する
それぞれの土地の災害リスクは、自治体の「ハザードマップ」で確認する
活断層や地震動予測地図で将来の大地震のリスクを知っておこう
ライフライン停止の影響が大きいマンションでは管理組合による備えが重要

第２章　新築マンションはこう選びなさい

モデルルーム見学から契約、入居まで購入手続きの流れはこうなっている
モデルルームでチェックするのは、住戸内の雰囲気よりも「設計図書」
パンフレットの専有面積と登記簿上の専有面積は違うことを知っておこう
「住宅性能表示制度」に基づく２つの評価書をチェックしなさい
「住宅性能表示制度」の10分野、それぞれの意味と関係を知っておこう
大地震の被害による補修費用などを考えると「耐震等級２」がこれからは望ましい
劣化対策で「等級２」は時代遅れ。「等級３」を選びなさい
外壁の断熱材と窓ガラスが建物の省エネ性を大きく左右する
「トップランナー基準」を満たすかどうかで売主のレベルを判断しよう
将来のメンテナンスや可変性を左右する「躯体天井高」をチェックしなさい
将来の維持管理や更新への配慮では「スケルトン・インフィル」の発想に注目しよう
将来の点検やメンテナンスのため、水まわりの点検口はぜひ欲しい
洗面やキッチンの床下に「漏水センサー」があると安心
将来もずっと住み続けられるか。敷地内、住戸内とも高齢者目線でチェック
欧米では当たり前の外断熱マンション。日本でも普及に期待
修繕積立金の設定がどうかで売主のスタンスが分かる
完成前に売主が倒産したら手付金がどうなるか知っておこう
通常の注意では発見できない欠落などは売主の「瑕疵担保責任」を追及できる
ぐっと改善された内覧会、こんなポイントをチェックすれば万全だ

第３章　新築戸建てはこう建てなさい

戸建て住宅の工法には５つの種類があるのを知っておきなさい
一戸建てを構成する主な部位と名称を知っておきなさい
設計の前に必ず地盤をチェックしなさい
ローコストでも注文住宅は、どんどん高性能・高品質になってきた
「次世代省エネ基準」は当たり前。「トップランナー基準」を目指しなさい
窓のサッシはオール樹脂か木製がベスト。ガラスは複層を常識にしよう
珍しくなくなったLow-e複層ガラス、一歩先を行くならアルゴンガス入りを選ぼう
戸建て住宅の断熱には「充填」と「外張り」の２つがある
壁や窓だけでなく「屋根断熱」でさらに快適な家を目指そう
高気密・高断熱住宅を目指すなら「Ｃ値」と計画換気に注目
「住宅性能表示」の項目別に一戸建ての判断基準を知っておこう
これからの時代、新築戸建てなら「耐震等級３」が常識になる
将来のメンテナンスを考えれば「維持管理対策等級３」が当たり前だ
二世帯住宅は将来の賃貸転用を前提に水道管をチェックしなさい
将来のメンテナンスのため点検口は必ず取り付けてもらいなさい
マンションでは当然になっている上下階や水まわりの遮音対策を取り入れなさい
木造軸組工法は「省令準耐火」構造にして火災保険料を半額にしなさい
戸建てだからこそ防犯ガラスや面格子を当たり前にしなさい
将来、電気製品の数が増えそうなら分岐回路の数に注目しなさい
バルコニーは雨漏りの原因になりやすい。防水対策や将来のコストを考えてつくりなさい
エアコンの配管を通す外壁の穴（スリーブ）は事前に必ず設置しよう
「自己満足」住宅はいざというとき売りにくいことを覚悟しておこう
建築価格の“見える化”を進める施工会社で建てなさい
建築中の記録保管は必須！ 工事履歴がない住宅は資産価値に影響する
完成前に施工会社が倒産したときのリスクをどう避けるか考えておきなさい

第４章　中古マンションはここを見なさい

５７０万戸もある中古マンションは代表的な都市型住宅に
中古マンションの年代別のトレンドを把握しておきなさい
マンションとしての資産性や寿命を左右するのは住戸内の「専有部分」よりも「共用部分」だ
「新耐震」かどうかは竣工日ではなく建築確認の申請受付日で判断しなさい
旧耐震マンションでは耐震診断の有無を必ず確認しなさい
ハード面の基本情報として竣工図書と確認申請の副本が欠かせない
狭すぎる間取りでは将来、借り手がいなくなる可能性に注意しなさい
「直床」「直天井」は将来、リフォームが制約されることを知っておきなさい
リフォームやリノベーション済み物件の落とし穴を知っておきなさい
水まわりの床下と浴室の天井裏は必ずのぞきなさい
給排水管は材質や工法のほか配管ルートでメンテナンスのしやすさが変わる
水まわりの位置変更やバリアフリーは「段差スラブ」が鍵を握っている
間取りを変えるリフォームの予定があるなら階高２９００㎜以上を選びなさい
電気容量と給湯器は社会的な耐用年数を左右する
中古マンションに使える「瑕疵担保責任保険」がある
これからは中古マンションを仲介会社で選ぶ時代になる

第５章　マンション管理のここに注目しなさい

分譲マンションを購入すれば自動的に「管理組合」のメンバーになる
管理組合の運営の中心になる「理事」の選び方を工夫しよう
管理費の見直しはもはや常識、これからは質とのバランスが鍵になる
分譲当初の建物に不具合はつきもの。「アフターサービス」を徹底活用しなさい
外壁タイルの浮きや剥がれは意外なほど多いことを知っておきなさい
機械式駐車場があるマンションは大雨に注意しなさい
バルコニーは子供の転落がある危険なスペースだと認識しなさい
共有・共同の場ゆえのトラブルはコミュニティの力で解決したい
補修工事は小さいものでも履歴をきちんと残しなさい
排水管は定期的な清掃の有無・頻度でその耐久性が変わる
非常階段などの鉄部はなるべくこまめに塗装し直しなさい
居住者の車離れが組合の会計をピンチにすることを知っておきなさい
長期修繕計画は少なくとも３〜５年ごとに見直しなさい
大規模修繕工事は時期と工事内容、見積もりに第三者のチェックを入れなさい
マンションの居住者の高齢化にはこんな工夫で対応しなさい

第６章　中古戸建てはここを見極めなさい

ホームインスペクション（住宅診断）が日本でも当たり前の時代になる
木造住宅の耐震性は２０００年基準でチェックしなさい
外観が複雑な中古戸建てはより慎重にチェックしなさい
基礎と外壁にできた亀裂はこうやって見極めなさい
軒裏、バルコニーなど中古戸建ては上の方でも何かが起こりやすい
つなぎ部分のシーリング材は指で押して硬さを確認しなさい
室内でも、外に面した壁の上の方や天井に注目しなさい
一部屋ずつドアやサッシ、動くものはすべて動かしなさい
キッチンやトイレでは必ず水を一度、流してみなさい
在来工法の浴室は土台の腐食を頭に入れておきなさい
床に大きなたわみや傾きを感じたら原因を慎重に確認しなさい
床下点検口、小屋裏点検口は必ず覗いてみなさい
隠れた不具合が心配なら「既存住宅瑕疵保証保険」を活用しなさい
「既存不適格」「再建築不可」物件のリスクを十分理解しておきなさい
ライフラインの現状がどうなっているか確認しておきなさい
植物や動物による予想外の建物被害に注意しなさい

第７章　リフォーム・リノベーションはこう行いなさい

これからのリフォームはライフサイクルコストと快適性が鍵を握る
マンションリフォームは管理規約で左右されることを知っておきなさい
近頃ブームの定額制リフォーム、その実力と使い勝手は？
難易度の高い「バリアフリーリフォーム」は業者の実力を確認しなさい
水まわりのリフォームは機能性と安全性に十分注意しなさい
節電のため、窓などの開口部から熱が出入りするのを防ぎなさい
断熱リフォームを手軽に行うならゾーン断熱（部分断熱）がお勧め
防犯性能を高めるリフォームは全体のバランスに注意しなさい
耐震診断・耐震補強には自治体による補助を利用しなさい
一戸建ての耐震補強はそれほどコストがかかるわけではない
ローンを使わないリフォームは新しい投資減税でトクしよう
リフォーム工事の瑕疵が心配なら「リフォーム瑕疵保険」を利用しなさい
太陽光発電システムを導入する際はパネルの設置トラブルに注意しなさい
リフォームに関心があるならＤＩＹを趣味にしよう

第８章　いま持っている家はこうやって高く売りなさい

持ち家を早く高く売る「見学対応11の法則」を知っておきなさい
資産価値を維持するためのメンテナンス周期を理解しておきなさい
壁や床の小さなキズは日頃から小まめに直しておきなさい
目地の汚れやシンクの悪臭も気が付いたときに手入れしておきなさい
外壁、屋根、軒裏はときどき見上げて問題があれば早めに補修しなさい

第９章　アパート・賃貸マンションはこう借りなさい

マイホームを買うか、借りるか、いま一度考えてみよう
すでに圧倒的な借り手市場、あせらず物件を探しなさい
家賃などで有利な条件を引き出したいなら夏場や年末を狙いなさい
様々なコンセプトや特徴を打ち出した面白い賃貸物件が増えてきた
契約期間限定の「定期借家」も普通の入居者でいれば問題ない
更新料の支払いについては契約前に内容をよく確認しなさい
退去時の修繕費用の負担については「東京ルール」を見せなさい
自治体によっては家賃補助を上手に利用しなさい

著者

長嶋修（ながしま・おさむ）
株式会社さくら事務所代表取締役社長。不動産コンサルタント。1967年東京都墨田区生まれ。広告代理店を経て住宅会社に入社。営業、企画、開発を経験後、営業支店長として不動産売買業務全般に携わる。1999年業界初の個人向け不動産コンサルティング会社・さくら事務所を設立。業界の第一人者として不動産購入のノウハウにとどまらず、業界・政策提言にも言及するなど精力的に活動。

株式会社 さくら事務所
1999年、「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を目的として設立された、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う住生活エージェント企業。売り手側の論理でなく、第三者性を堅持した調査報告・アドバイスを提供する。
事業内容は、個別不動産物件詳細調査・マーケットリサーチ、ホームインスペクション（住宅診断）ほか建物診断、エスクローサービス（契約書等書類作成から登記完了までのクロージング実務代行）、総合不動産コンサルティングサービス、総合不動産投資顧問サービス（Technical contents）、施工物件の施工品質管理サービス（第３者評価）、竣工物件の完了品質検査サービス（第３者評価）、マンション管理組合向けコンサルティングサービス、不動産仲介業、業界向け社員研修、不動産投資・経済セミナーなど多数。

東京・大阪共通　フリーダイヤル　0120-390-592
http://www.sakurajimusyo.com/