改訂版 不動産投資の破壊的成功法
どんな状況でも勝てる不変のルール
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改訂版 不動産投資の破壊的成功法
どんな状況でも勝てる不変のルール
書籍情報
- 金森 重樹 著
- 定価:1650円(本体1500円+税10%)
- 発行年月:2013年02月
- 判型/造本:46並製
- 頁数:260
- ISBN:978-4-478-00183-7
内容紹介
旧版出版から8年、環境変化により「1年で10億つくる」ようなハイリスク・ハイリターンは成り立たなくなったが、優良物件を見極めることにより安定収入の確保と節税メリットを享受する成功者たちは存在し、本書の基盤となる考え方はいつの時代にも成り立つ。東日本大震災を踏まえた最新事例と、投資の考え方を紹介。
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目次
はじめに
プロローグ 年収は金で買え
第1章 「横並び」から抜きん出るには?
1 なぜあなたは億単位の借金ができないのですか
子供の頃の常識は大人になったら常識ではない/ハロー効果
2 横並びのサラリーマン根性
3 マイホームの購入こそ、やってはいけない危険な投資
4 ベンツは4年落ち
第2章 常に反対側からものを見よ
1 コンフォートゾーンの変革
成功回避傾向/僕が独立してから/金儲けは最大のボランティア
2 人間の認識の不完全性
脳の狂いは予想外に大きい?/絶望はあなたの心が作り出す虚像である
3 学校での成績と投資の成功には相関関係はない
4 物事は常に反対側に立って見るようにする
利回りは人によって違う/物件を買うときには売るときのことを考える/新築を建てるときは完成の時期のことを考える
5 焦りは迷いを呼ぶ
時の流れに逆らわない
第3章 ワンルームマンション投資は0か100かの丁半博打
1 “区分”なんかやってどうすんの?
0か100かの丁半博打 /儲かるんだったら広告やりません/区分投資をすれば節税できる?/ワンルーム業者がうたう高利回りの嘘/区分所有はコンクリートの塊を買っているのと同じ/区分所有は担保になりません/区分所有は税務上の特典がありません/建て替え、出口戦略の問題/取引コストの大きさ
2 サラリーマンでも銀行は喜んで投資用資金を貸してくれる
500万円貸すのも2億円貸すのも手間は同じ
3 日本は全国一律ではありませんよ
関西の不動産事情は首都圏とこれだけ違う/所有と経営の分離
第4章 巨額の自己資金なんて必要ない
1 収益還元法
積算価格とは/路線価について/収益還元法とは/銀行のいうところの収益還元法/個人の与信をどう考えるか/銀行の融資基準を裏読みすれば……
2 自己資金が足りないときの対処法
3 地主が有利とは限らない
ハウスメーカーの営業にやられているケース/サブリースは撒き餌です/先祖代々の家屋敷、田畑など売ってしまえ
第5章 ボロ物件は富裕層にとってこそおいしい物件
1 木造は金がある人間が買うもの
2 RCはアクセル、木造はブレーキ
消費税と減価償却費/ヒール・アンド・トウ
3 投資手法の使用上の注意
LTV(借入金比率)/DSCR(借入償還余裕率)/キャップレート(総合還元利回り)
4 利回り星人に資産は築けない
時間軸の観念はないのでしょうか/管理費をぼったくられてもいいのでしょうか/家賃が実勢相場を反映していなくてもいいのでしょうか/レバレッジが効かなくてもいいのでしょうか/キャピタルロスが発生する物件でもいいのでしょうか/修繕費用が大きくかかってもいいのでしょうか/旧耐震の物件でもいいのでしょうか/借地権の物件でもいいのでしょうか/空室率の高い物件でもいいのでしょうか/容積率オーバー・建蔽率オーバーの違法建築でもいいのでしょうか
第6章 エリアマーケティング──日本は確実に沈んでいく
1 東京の物件にこだわる理由はない
2 大阪が日本第2の都市って誰が言ったの?
3 日本は確実に沈んでいく
将来推計人口/あくまでも外部環境ですが
第7章 物件の選び方──「管理が悪い」「空室だらけ」が狙い目
1 管理の悪い物件を買おう
2 空室だらけ、または全空きの物件を買おう
駅から遠い物件
3 レントロールからわかること
長期入居者と賃料のばらつき/適正賃料はどうやって調べるか
4 任意売却はおいしいか?
買い付け証明はどうやって取り扱われるか/買い付けを出しておいて流すとどんなことになるか/結局のところどうすればいいか
第8章 不動産投資の体験談
その1 藤田元さんの場合
1 当座貸越枠を手に入れて/2 投資方針について/3 物件の拡大戦略/4 整理回収機構の掘り出し物/5 資金調達の手法/6 継続して物件を取得するためには/7 2005年7月現在の投資状況/8 出口戦略について/9 私の近況について
その2 Sさんの場合
1 不動産投資を始めたきっかけ/2 管理会社の変更とリノベーション/3 創生期のシェアハウスに投資/4 サラリーマンからの卒業を目指して
おわりに
付録・東日本大震災の不動産投資に与えた影響
著者
金森重樹(かなもり・しげき)
1970年生まれ。東大法学部卒。ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業・株式会社金森実業代表取締役。物件情報の提供から、融資付け、賃貸募集の支援まで行う会員組織「通販大家さん」を運営し、会員が億単位の資産形成をするのをサポート(会員数3万5000人)。
読者数14万5000人のメールマガジン、「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。
『超・営業法』(PHP研究所)、『ハイパワー・マーケティング』(インデックスコミュニケーションズ)、『自分の小さな「箱」から脱出する方法』(大和書房)、『インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング』(ダイヤモンド社)など、著書・監訳書多数。
通販大家さん http://www.28083.jp